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Immobiliare dopo il coronavirus: le previsioni degli esperti all’inizio della fase 2

Il settore immobiliare italiano riparte tra difficoltà e nuove opportunità che variano segmento per segmento. Una tavola rotonda virtuale promossa da Dla Piper ha raccolto le previsioni di diversi esperti.

Vari sono stati i temi toccati dal dibattito, tutti intorno al tema: come saranno le città passata l’emergenza, quali le esigenze abitative, come dovranno reagire le strutture lavorative e commerciali, cosa chiederanno clienti e investitori.

Previsioni per il residenziale dopo il coronavirus

“La città del futuro avrà orari, flussi, problematiche diverse, – ha osservato l’Architetto Stefano Boeri. – Una sarà quella di evitare una concentrazione eccessiva di persone, il che porterà alla desincronizzazione dei flussi in entrata e in uscita e alla estroversione di varie attività, commercio compreso. Milano dovrà poter contare sui piccoli esercenti, che in questa situazione hanno mostrato la loro importanza, ad esempio non tassando i dehor. Ma il territorio va ripensato anche agendo sul traffico, puntando su piste ciclabili e pedonali, ripensando il rapporto tra mobilità privata e pubblica e con l’ambiente. Ll’inquinamento crea fragilità diffusa, quindi occorre intervenire su riscaldamento, carburanti, emissioni di polveri sottili”.

Potrebbe essere una tendenza quella del ritorno a case di metratura più grande. “La domanda abitativa include sempre più balconi e spazi aperti, – osserva Boeri, – locali che possano essere resi autonomi in caso si renda necessario l’isolamento, e una tendenza alla monolocalizzazione delle camere da letto, che diventano polivalenti includendo ogni tipo di spazio, dal soggiorno allo spazio di lavoro”.

E per quanto riguarda gli uffici? “ Potrebbero diventare solo dei data center e sale riunioni con collaboratori che lavorano da casa e vi si recano solo all’occorrenza. Ovviamente l’interazione di persona è centrale nel pensare alla progettazione ma l’effetto coronavirus, la cui durata non è prevedibile, sarà quello di limitare il contatto di persona”.

La situazione potrebbe portare a una riscoperta dei centri più piccoli. “Non al punto di abbandonare la città, – afferma Boeri, – ma di riscoprire l’opportunità di tornare a vivere in luoghi più periferici se dotati di connessione e collegamenti con i grandi centri, in una alleanza tra borghi e grandi città”.

Il ripensamento degli spazi di lavoro sarà centrale anche per comprendere in quale direzione tornare a investire.

Gli uffici dopo il coronavirus

“Occorrerà pensare al futuro utilizzo degli immobili anche per quanto riguarda il take up degli uffici, – osserva Marco Grassidonio, Patrizia AG. – Milano e Roma stavano ricominciando un percorso virtuoso, soprattutto la prima, che stava andando verso le Olimpiadi 2026 con una crescita che sembrava inarrestabile. Oggi tutto va ripensato a causa del boost dello smart working che potrebbe far pensare a una riduzione del take up. In parte questo però verrà riequilibrato da una necessità di maggiori superfici per utente a causa del distanziamento sociale, non solo a uso uffici ma a uso generale dei servizi per l’immobile”.

Ci saranno ricadute del coronavirus sugli investimenti? “ Noi abbiamo sempre creduto nel mercato italiano, abbiamo sempre investito a Milano e continueremo a farlo. I deal già in pipeline hanno avuto solo dei rallentamenti, e per quanto riguarda gli investimenti core, al di là di un leggero repricing, ci sarà sempre interesse perché si tratta di investimenti con orizzonti molto lunghi. Sulla parte value add nel medio breve ci saranno riallineamenti per quanto riguarda la i canoni, che erano visti in crescita fino a dicembre, ma considerando i finanziamenti che sconteranno interessi più alti e LTV più bassi costringeranno a rivedere i rendimenti attesi”.

Quale futuro per gli investimenti su Milano e Roma? “La Capitale prima del Covid si stava affacciando sul mercato con una nuova domanda e una nuova offerta, – afferma Carlo Vanini di Cushman&Wakefield Italia. – Su Roma c’è quindi ancora tanto spazio di crescita. Milano prevedo che resti Milano: la domanda di spazi, benché diversa, rimarrà alta, poichè la normativa ci porterà ad utilizzare più metri quadri per addetto e spazi alternativi per rendere più vivibile l’ufficio come luogo di incontro, il che aumenterà il take up”.

E-commerce e logistica dopo il Covid

Per quanto riguarda la logistica, il trend sarà più che mai guidato dal commercio on line che mai come in questa emergenza ha dato il meglio di sé.

“L’investimento in logistica è più interessante oggi che un investimento in retail, – secondo Alfredo Mauri di GVA Redilco. – Nei prossimi quarter ci sarà comunque bisogno di nervi saldi ma noi stessi ci sentiamo di dire che a parte un momento, il 2020, di probabili scelte più oculate, nel medio lungo termine l’asset class logistica non potrà che essere una di quelle su cui puntare maggiormente”.

“Il maggior ricorso all’e-commerce è la buona notizia di questo periodo soprattutto per food e pharma che si sono rivelati aciclici, aggiunge Sandro Innocenti di Prologis. – Il lato negativo è rappresentato da quelle asset class che non se la sono passata bene, moda, auto motive, elettronica, che non hanno un canale e-commerce sviluppato e non hanno saputo affrontare questa crisi. A fine lockdown vedremo gli effetti e avremo un mercato rimescolato in cui dovremo tenere conto di queste due tendenze e della conseguente domanda di immobili”.

Le nuove sfide del retail

Il fermo delle attività ha creato un problema soprattutto per i tenant di strutture retail, che hanno visto interrompersi i flussi di rendimento generati dai canoni di affitto. “In questo periodo il retail è alla ricerca di un nuovo equilibrio, – afferma Silvia Gandellini di CBRE. – I retailers saranno i primi a doversi reinventare anche alla luce dell’e-commerce e della sua crescente importanza. La nuova normalità non si può stabilire a priori ma prevediamo che, poichè il luogo dello shopping è stato ideato per far incontrare merci e persone, proprio il punto vendita è il luogo più adatto a reinventare l’esperienza di shopping in presenza di controlli e distanziamento sociale, dal momento che dispone di ampi spazi. La categoria vincente in questo periodo è stata quella dell’alimentare, ma sono emerse anche le inadeguatezze della Gdo, relativamente ad esempio all’aumento della domanda on line. Sull’integrazione tra ordine on line e ritiro offline occorrerà lavorare molto per poter ritornare a fare fatturato”.

L’impatto sugli hotel del coronavirus

L’impatto sull’hotellerie infine è stato il più grave, in quanto ha praticamente azzerato la domanda. “A livello nazionale la domanda si è contratta del 93%, – analizza Claudia Bisignani di Jll, – con conseguente tensione finanziaria sulle strutture che comunque devono sostenere costi, personale, gestione, manutenzione ecc. In questi due mesi è stato continuo il processo di rinegoziazione per poter fare fronte a impegni contrattuali pur senza ricavi. Per la fase 2 la preoccupazione è sulle modalità operative per chi si interfaccia con il pubblico. Vanno stilate delle linee guida per capire le modalità migliori e i diversi costi che queste implicheranno, basti pensare al servizio pulizia e sanificazione o alla riduzione della disponibilità di camere dovendole tenere ferme per 48-72 ore dopo l’uso. Occorrerà poi ripensare l’offerta in termini domestici e meno internazionali. Il tutto senza sapere quando effettivamente questa crisi potrà dirsi conclusa”.

“Da parte di Cdp ci sarà sempre l’appoggio al sistema turistico, che c’è sempre stato attraverso l’equity e attraverso il Fondo Investimenti Turismo, – garantisce Alessandro Belli di Cdp Investimenti Sgr. – Quello che abbiamo fatto finora è stato aumentare il sostegno finanziario attraverso il sistema bancario aprendo linee di credito e aumentando i plafond a disposizione. Il settore cuba il 13% del Pil e il 15% degli occupati italiani quindi è strategico e va aiutato a reagire, cosa che gli imprenditori più solidi faranno con maggiore facilità. Uno degli effetti di questo momento potrebbe essere quello di far evolvere i modelli verso sistemi più evoluti attraverso una maggiore formazione e riqualificazione di immobili e servizi”.

Prezzi delle case e coronavirus: le previsioni di S&P fino al 2022 Il rapporto di S&P vede l’Italia tra i Paesi più colpiti

L’impatto del coronavirus sui mercati real estate europei sarà quello di un calo dei prezzi delle case. Tuttavia, secondo S&P Global, entro il 2022 tutto dovrebbe tornare ai livelli precedenti la pandemia grazie alle politiche economiche.

Secondo il report “Government Job Support Will Stem European Housing Market Price Falls”, l’Europa affronterà quest’anno la più profonda recessione da lungo tempo. Ma allo stesso modo, la ripresa attesa per il 2021, seppure più graduale, sarà più rapida di quella che normalmente segue una fase recessiva in un ciclo economico. E anche molto più forte dell’ultima ripresa, seguita alla crisi finanziaria del 2008.

I prezzi immobiliari in Europa
Cosa significa questo per il mercato immobiliare europeo? Secondo S&P, il calo delle transazioni durante il lockdown mostrerà i suoi effetti solo tra qualche mese. Nel frattempo le attività di compravendita saranno deboli anche a causa del calo dell’occupazione, e quindi di reddito disponibile, dovuto alla pandemia, che provocherà il rinvio di molte decisioni di acquisto.

Tuttavia, gli analisti non si aspettano un tracollo dei prezzi immobiliari in Europa: a impedirlo saranno le misure di sostegno al reddito messe in campo dai governi, che faranno in modo che le attività possano limitare il numero di licenziamenti.

Calo prezzi immobiliari 2020, i Paesi più colpiti
Tuttavia tutto ciò non avverrà in maniera uniforme in tutti gli Stati: l’Italia sarà ad esempio uno dei Paesi maggiormente colpiti. Meno colpiti saranno invece i Paesi la cui offerta immobiliare era già scarsa, sostenendo strutturalmente i prezzi e mantenendo i rendimenti interessanti per chi intenda investire, in particolare per i mercati svizzero, tedesco, irlandese e del Regno Unito. Ulteriori fattori che sosterranno i prezzi saranno il calo dell’attività edilizia e i maggiori costi da sostenere a causa del distanziamento sociale e del maggiore costo dei materiali.

Quanto ai prestiti per l’acquisto di casa, se pure si può verificare qualche restrizione in più da parte degli istituti di credito, ciò avviene in maniera molto moderata grazie al sostegno della Bce e della politica monetaria che manterrà ancora per diverso tempo i tassi di interesse favorevoli a chi desideri stipulare un mutuo.

Decreto liquidità, il testo definitivo nel vademecum dell’Agenzia delle Entrate Le misure fiscali illustrate punto per punto

Il testo definitivo del decreto liquidità, che è stato pubblicato nella Gazzetta Ufficiale, si può trovare nel vademecum dell’Agenzia delle Entrate realizzato per chiarite le diverse misure. Vediamo quanto specificato.

Il vademecum dell’Agenzia delle Entrate illustra le disposizioni contenute nel decreto legge n. 23 dell’8 aprile 2020, che ha previsto misure urgenti in materia di accesso al credito e di adempimenti fiscali per le imprese, di poteri speciali nei settori strategici, interventi in materia di salute e lavoro e proroga di termini amministrativi e processuali.

DECRETO LIQUIDITÀ, SOSPENSIONE VERSAMENTI

Per quanto riguarda la sospensione dei versamenti per impresi e lavoratori autonomi con sede o domicilio nel territorio dello Stato (Articolo 18) il vedemecum dell’Agenzia delle Entrate ha spiegato che la misura nello specifico riguarda la sospensione dei versameni in autoliquidazione di ritenute alla fonte e trattenute relative all’addizionale regionale e comunale sui redditi da lavoro dipendente e assimilati e di Iva; la sospensione dei versamenti dei contributi previdenziali e assistenziali e premi per l’assicurazione obbligatoria.

I soggetti interessati sono coloro che nei mesi di marzo e/o aprile 2020 hanno subito la diminuzione del fatturato o dei corrispettivi di almeno il 33% (se nell’anno precedente hanno prodotto ricavi e compensi non superiori a 50 milioni di euro) e coloro che nei mesi di marzo e/o aprile 2020 hanno subito la diminuzione del fatturato o dei corrispettivi di almeno il 50% (se nell’anno precedente hanno prodotto ricavi e compensi superiori a 50 milioni di euro).

DECRETO LIQUIDITÀ PER I PROFESSIONISTI

Per quanto riguarda la non effettuazione delle ritenute d’acconto su redditi di lavoro autonomo, altri redditi e provvigioni (Articolo 19), il vademecum dell’Agenzia delle Entrate ha spiegato che la misura riguarda i redditi di lavoro autonomo, altri redditi e provvigioni per rapporti di commissione, agenzia, mediazione, rappresentanza di commercio e procacciamento d’affari. Tutti redditi che non sono soggetti a ritenuta d’acconto da parte del sostituto d’imposta. La misura interessa i ricavi e compensi percepiti dal 17 marzo al 31 maggio 2020.

RIDUZIONE ACCONTI IRPEF, IRES E IRAP

Per quanto riguarda la riduzione degli acconti Irpef, Ires e Irap dovuti per l’anno 2020 (Articolo 20), il vademecum dell’Agenzia delle Entrate ha spiegato che la misura riguardatutti i soggetti passivi Irpef, Ires e Irap. Ad essere interessati sono gli acconti dovuti per il periodo d’imposta successivo a quello in corso al 31 dicembre 2019. Non sono dovuti interessi e sanzioni nel caso in cui gli acconti Irpef, Ires e Irap versati con il cosidetto metodo previsionale, ossia in base all’imposta che si presume dovuta per il periodo successivo a quello in corso al 31 dicembre 2019, risultino almeno pari all’80% della somma effettivamente dovuta a titolo di acconto.

Per quanto riguarda la rimessione in termini per i versamenti in scadenza il 16 marzo 2020 (Articolo 21), il vademecum dell’Agenzia delle Entrate ha ricordato che la misura riguarda tutti i contribuenti. I versamenti in scadenza il 16 marzo 2020 sono considerati tempestivi se eseguiti entro il 16 aprile 2020.

Per quanto riguarda la proroga dei termini di consegna e trasmissione telematica della Certificazione Unica 2020 (Articolo 22), il vademecum dell’Agenzia delle Entrate spiega che per la tardiva trasmissione all’Agenzia delle Entrate della Cu 2020 non vengono applicate le sanzioni.

DECRETO LIQUIDITÀ PER LE IMPRESE

Per quanto riguarda la proroga della validità dei certificati di cui all’articolo 17-bis, comma 5, del decreto legislativo 9 luglio 1997, n. 241 (c.d. Durf) (Articolo 23), il vademecum dell’Agenzia delle Entrate spiega che i certidicati rilasciati alle imprese dall’Agenzia delle Entrate entro il 29 febbraio 2020, che esonerano dagli obblighi in materia di appalti di cui all’articolo 17-bis del decreto legislativo 9 luglio 1997, n. 241, sono validi fino al 30 giugno 2020.

DECRETO LIQUIDITÀ, SOSPENSIONE TERMINI AGEVOLAZIONI PRIMA CASA

Per quanto riguarda la sospensione dei termini per ottenere i requisiti richiesti per le agevolazioni prima casa, il vademecum dell’Agenzia delle Entrate spiega che sono sospesi dal 23 febbraio al 31 dicembre 2020 i termini per trasferire la residenza nel Comune in cui è ubicata l’abitazione acquistata; per acquistare un altro immobile da destinare a propria abitazione principale, nel caso di rivendita della prima casa entro 5 anni dall’acquisto; per rivendere la prima casa già posseduta, in caso di acquisto agevolato di una nuova abitazione; per acquistare una prima casa dopo aver alienato la precedente e ottenere un credito pari alle imposte pagate in occasione del precedente acquisto.

Per quanto riguarda l’assistenza fiscale a distanza per il modello 730 (Articolo 25), il vademecum dell’Agenzia delle Entrate spiega che i lavoratori dipenden9ti e assimilati possono inviare telematicamente ai CAF e ai professionisti abilitati la scansione o la foto della delega sottoscritta per l’accesso alla dichiarazione precompilata e la copia della documentazione necessaria per la compilazione della dichiarazione, unitamente alla copia di un proprio documento di identità.

Per quanto riguarda la semplificazione del versamento dell’imposta di bollo delle fatture elettroniche (Articolo 26), il vademecum dell’Agenzia delle Entrate spiega che il pagamento dell’imposta di bollo sulle fatture elettroniche può essere effettuato: per le fatture emesse nel primo trimestre solare, se l’importo dovuto è inferiore a 250 euro, unitamente all’imposta dovuta per il secondo trimestre; per le fatture emesse nei primi due trimestri solari, se l’importo complessivamente dovuto è inferiore a 250 euro, unitamente all’imposta dovuta per il terzo trimestre.

CESSIONE GRATUITA FARMACI A USO COMPASSIONEVOLE

Per quanto riguarda la cessione gratuita dei farmaci a uso compassionevole (Articolo 27), il vademecum dell’Agenzia delle Entrate spiega che il valore normale dei farmaci ceduti non concorre alla formazione dei ricavi del soggetto cedente ai fini delle imposte dirette e che non opera la presunzione di cessione di cui all’articolo 1 del Dpr n. 441/1997 per le cessioni gratuite di farmaci.

Per quanto riguarda il credito d’imposta per le spese di sanificazione e di acquisto dei dispositivi di protezione e sicurezza (Articolo 30), il vademecum dell’Agenzia delle Entrate spiega che il credito d’imposta è pari al 50% delle spese sostenute nel 2020, fino a un massimo di 20.000 euro.

Come abbassare il canone di locazione per l’emergenza coronavirus

In piena crisi dovuta all’emergenza coronavirus è possibile trovarsi in difficoltà. Può accadere dunque che inquilini e proprietari raggiungano un accordo per abbassare il canone di locazione in questo particolare periodo. Vediamo come fare.

Vista l’emergenza coronavirus, per abbassare il canone di locazione, che sia di un immobile abitativo o a uso commerciale, inquilino e proprietario possono raggiungere un accordo e scambiarsi una scrittura privata che va a modificare il contratto di locazione in essere. Tale scrittura è subito efficace, la registrazione dell’atto può avvenire in un secondo momento.

Si ricorda infatti che, con la circolare n.8/E del 3 aprile 2020, in merito alla “sospensione versamenti dell’imposta di registro in sede di registrazione di un contratto di comodato o di locazione”, l’Agenzia delle Entrate ha spiegato: “Si premette che a seguito dell’entrata in vigore dell’articolo 62, comma 1, del Decreto ‘sono sospesi gli adempimenti tributari diversi dai versamenti e diversi dall’effettuazione delle ritenute alla fonte e delle trattenute relative all’addizionale regionale e comunale, che scadono nel periodo compreso tra l’8 marzo 2020 e il 31 maggio 2020’. Pertanto, se il termine per effettuare la registrazione cade tra le date indicate, il contribuente può beneficiare della sospensione dei termini, con diritto di effettuare l’adempimento entro il 30 giugno 2020. Dato che in base all’articolo 16 del Testo Unico dell’imposta di Registro (TUR) approvato con decreto del Presidente della Repubblica 26 aprile 1986, n. 131 la liquidazione dell’imposta da parte dell’Ufficio è subordinata alla richiesta di registrazione, se il contribuente si avvale della sospensione e non richiede la registrazione, non si determina neanche il correlato obbligo di versamento. Coerentemente, deve ritenersi che se il contribuente si avvale della sospensione anche per la registrazione dei contratti di locazione di immobili non sia tenuto al relativo versamento dell’imposta. Se il contribuente, nonostante il beneficio della sospensione, chiede la registrazione dei contratti resta dovuto il relativo versamento dell’imposta. Il contribuente è tenuto altresì a effettuare i versamenti delle rate successive dell’imposta di registro dovuta per i contratti di locazione già registrati”.

Come funziona dunque l’accordo tra inquilino e proprietario per abbassare il canone di locazione? Come indicato da un articolo della Repubblica, l’accordo deve fare riferimento al contratto in essere, deve contenere i dati di locatore e inquilino, il canone annuale stabilito in principio, l’ammontare ridotto frutto dell’accordo, il periodo durante il quale l’inquilino verserà un importo ridotto, data e firma. L’accordo scritto può essere scambiato tramite posta elettronica.

Tale scrittura ha immediata efficacia tra le parti. La registrazione può essere effettuata in un secondo momento compilando il “Modello 69”, che può essere scaricato dal sito dell’Agenzia delle Entrate, con i dati del contratto di locazione e i codici di registrazione indicati nel modello “Rli”. Una volta terminata l’emergenza coronavirus, allegando l’accordo si dovrà inviare il tutto all’Ufficio nel quale era stata fatta la registrazione in origine.

Con un altro articolo, la Repubblica ricorda che per abbassare il canone di locazione è necessario raggiungere un accordo, non c’è una norma di legge che dispone la riduzione dell’affitto. Nel caso in cui “l’inquilino non è più in condizione di pagare l’affitto avendo perso il reddito può dare disdetta per giusta causa”, è però dovuto il pagamento del preavviso. Per quanto riguarda le imposte dovute sul reddito da locazione, in caso di riduzione del canone è necessario comunicare il nuovo importo.

La donazione con riserva di usufrutto spiegata dal notaio

Dopo aver illustrato la differenza tra donazione diretta e indiretta di un immobile, e spiegato quali sono i problemi legati a una donazione immobiliare, il consigliere nazionale del notariato Valentina Rubertelli, nella nostra rubrica dedicata a “La casa in pillole”, ci parla della donazione con riserva di usufrutto.
Nel caso in cui si voglia divedere il patrimonio tra tutti i figli prima del momento della successione, il notaio Rubertelli consiglia di far uso della “donazione con riserva di usufrutto”, che consiste in “riservarsi il diritto di godere degli immobili oggetto di donazione in modo diretto, abitandoli, o in modo indiretto, mettendoli a reddito, ovvero dandoli in locazione a terzi e godendo dei rispettivi canoni”.
Spese tra usufruttuario e proprietario
Per quanto riguarda le spese che gravano sulla donazione con riserva di usufrutto, “l’usufruttuario pagherà le imposte sul bene, quelle dirette e quelle indirette, e le spese di manutenzione ordinaria, mentre il nudo proprietario pagherà solo le spese di manutenzione straordinaria”.
Imposte sulla donazione con riserva di usufrutto
Donare con riserva di usufrutto può essere anche un modo per risparmiare sulle imposte. “Se io lascio che il mio patrimonio immobiliare cada in successione, nel caso in cui tale patrimonio valga 100mila euro, io pagherò le imposte di successione sull’intero valore. Se invece io quello stesso patrimonio, lo dono, riservandomi il diritto di usufrutto, io andrò a tassare solo il valore della nuda proprietà che è appunto la base imponibile su cui devo calcolare le imposte”.
Nel momento in cui il riservatorio dell’usufrutto muore, quell’usufrutto si andrà automaticamente a estinguere e non cadrà in successione. “Nel caso in cui, ad esempio, il valore dell’usufrutto è uguale al 40% del valore dell’immobile, su quel 40% che io ho decurtato dal valore totale della proprietà in sede di donazione, io non andrò a pagare nessuna imposta, nemmeno in sede di successione”.

Mercato immobiliare 2020, le previsioni degli esperti

Occasioni di investimento soprattutto nelle città turistiche
Come sarà il mercato immobiliare italiano nel 2020? Secondo gli esperti consultati da idealista/news il sentiment è ancora positivo e l’anno appena iniziato riserverà buone occasioni di investimento.
Mario Condò de Satriano, presidente Centro studi Fiaip
“Il sentiment per il 2020 non è certo negativo, – afferma Mario Condò de Satriano, presidente Centro Studi Fiaip, – ma con ogni probabilità vedremo un minimo calo di compravendite (escludendo Milano per cui vale un discorso a parte). Inoltre, laddove ci siano stati interventi di riqualificazione, i prezzi potrebbero iniziare a risalire così come nelle città in cui ci siano stati interventi di adeguamento alla domanda turistica, perché l’investimento immobiliare in questi casi è tornato ad essere tra quelli più ricercati, soprattutto tra i piccoli investitori con disponibilità di spesa tra i 100 e i 250 mila euro. Tra le città in questione in particolare Roma, Firenze, Napoli, Venezia, Verona, e in genere tutti i luoghi di richiamo turistico.
“La ragione di questa ripresa è la voglia di investire nel mattone (sempre parlando di piccoli investitori) a causa della grande mancanza di fiducia nei confronti del sistema bancario e negli scarsi rendimenti di investimenti quali obbligazioni e depositi bancari; quindi il mattone diventa un bene rifugio.
“Milano come si diceva è un discorso a parte: si tratta di una città che ha avuto una ottima programmazione da parte del pubblico e del privato ed è l’unica città con un indice demografico in attivo in contrasto con quello nazionale, che è prossimo allo zero a livelli mai visti dal 1918.
“Anche nel 2020 il maggior problema dell’immobiliare resta il carico fiscale: il passaggio da Ici a Imu ha portato la tassazione a triplicare da 9 a 24 miliardi. Il fatto positivo è però che i prezzi sono ai minimi storici quindi, per quanto possano ancora marginalmente scendere nelle periferie, ci sono già ottime occasioni di investimento da un lato e di acquisto da parte dei giovani dall’altro, grazie anche ai mutui i cui tassi sono a loro volta ai minimi storici”.

Prezzi delle case in calo anche nel 2019: -2,8% in Italia. Scopri i valori nella tua città Il prezzo medio dell’usato è sceso di 47 euro e si attesta a 1.706 euro/m² a dicembre 2019

Si attenua ma non si ferma la tendenza al ribasso dei prezzi delle case nel 2019. È quanto emerge dai dati dell’Ufficio Studi di idealista che ha rilevato un ulteriore calo del 2,8% quest’anno, a una media di 1.706 euro al metro quadro. Nell’ultimo trimestre il calo è stato solo dello 0,1%.

Secondo Vincenzo De Tommaso, responsabile dell’Ufficio Studi di idealista: “Confermando la tendenza dell’ultimo decennio, i prezzi delle case segnano un ulteriore calo anche quest’anno. I prezzi degli immobili, sempre vantaggiosi, supportano la domanda in un contesto disomogeneo, con aree di crescita e aree in persistente affanno. Considerate queste dinamiche del mercato, prevediamo valori ancora in contrazione nel 2020, ma in progressiva stabilizzazione nel prossimo biennio. I prezzi delle abitazioni dovrebbero invertire la tendenza, ritornando in terreno positivo a partire dal 2022”.

Regioni
Il trend negativo delle quotazioni immobiliari investe 16 regioni italiane su 20. Fanno eccezione Friuli-Venezia Giulia (5,5%), Trentino-Alto Adige (2%), Valle d’Aosta (1,3%) e Toscana (0,4%). Le variazioni più sensibili spettano a Campania (-5,7%), Abruzzo (-5,4%) e Lazio (-4,9%). Cali superiori alla media del periodo per altre 8 regioni nella forbice che va dal -4,7% dell’ Umbria, al -3,2% della Lombardia. L’unico dato ancora non affidabile riguarda la Sardegna.

I prezzi più alti della Penisola si registrano in Valle d’Aosta, dove il valore medio si attesta a 2.570 euro/m², seguono poi la Liguria (2.447 euro/m²) e il Trentino Alto Adige (2.413 euro/m²). La Calabria è la regione più economica per chi acquista, con 907 euro al metro quadro e valori in caduta libera anche quest’anno.

Province
Rispetto all’anno scorso, dove le aree in segno negativo erano il 72% delle province monitorate, quest’anno la percentuale di province in perdita sale all’80%: Le peggiori performance sono quelle di Asti (-9%), Savona (-7,6%) e Bergamo (-7,4%); all’opposto gli incrementi maggiori riguardano le province di Trieste (9%), Pordenone (7%) e Bolzano (6%).

Per quanto riguarda i prezzi di vendita, è Bolzano a guidare la classifica delle province più care con un valore pari a 3.509 euro al metro quadro. Seguono sul podio Savona (3.018 euro/m²) e Firenze (2.833 euro/m²). Nella parte opposta del ranking troviamo Isernia (793 euro/m²), Caltanissetta (736 euro/m²), chiude Biella con 649 euro/m².

Città
A livello di capoluogo l’indice generale dei prezzi conferma la tendenza a ribasso nella maggior parte dei mercati cittadini (75%), con una diminuzione dei centri in terreno positivo rispetto all’anno scorso (passano da 36 a 27 nel 2019).

Nella parte bassa della classifica, cali a due cifre ad Asti (-11,5%), seguita da Agrigento (-9,3%) e Terni (-9,1%). All’opposto gli incrementi maggiori spettano a Verona (8,1%), Firenze (7,2%) e Pordenone (6,8%).

Tra i grandi capoluoghi italiani Napoli (-8,5%) ha accusato il ribasso maggiore davanti a Bari (-7%) e Genova (-6,6%), mentre si attenua il trend negativo di Roma (-2%) e Torino (-0,3%).
Tra i grandi mercati che sono cresciuti di più quest’anno, Firenze e Bologna segnano aumenti rispettivamente di 7,2 e 6,4 punti percentuali, Milano si attesta al 4,6%.

Venezia rimane la regina dei prezzi di vendita della penisola con 4.481 euro al metro quadro, davanti a Firenze (3.938 euro/m²) e Bolzano-Bozen (3.614 euro/m²), mentre Milano si piazza quest’anno al quarto posto con 3.377 euro/m². Nella parte bassa del ranking troviamo Ragusa (833 euro/m²), Caltanissetta (785 euro/m²) e Biella, che diventa la città con il prezzo al metro quadro più basso d’Italia: 720 euro.

Immagine del giorno: l’andamento dei prezzi delle case dal primo trimestre 2010 al terzo trimestre 2019

L’Istat ha pubblicato i dati sull’andamento dei prezzi delle abitazioni relativi al terzo trimestre 2019. Da quanto emerso, secondo le stime preliminari, nel terzo trimestre 2019 l’indice dei prezzi delle abitazioni (IPAB) acquistate dalle famiglie, per fini abitativi o per investimento, diminuisce dello 0,3% rispetto al trimestre precedente e aumenta dello 0,4% nei confronti dello stesso periodo del 2018 (era -0,1% nel secondo trimestre 2019).

L’Istat ha segnalato che “l’aumento tendenziale dell’IPAB, il primo dal quarto trimestre 2016, è da attribuirsi soprattutto ai prezzi delle abitazioni nuove che accelerano, su base tendenziale, passando da +0,5% del secondo trimestre a +1,3% del terzo trimestre. Anche i prezzi delle abitazioni esistenti, dopo dieci trimestri di cali consecutivi, registrano una lieve variazione positiva pari a +0,1% (era -0,4% nel trimestre precedente)”.

Sottolineando che “questi andamenti si manifestano in un contesto di crescita persistente dei volumi di compravendita (+5,0% l’incremento tendenziale registrato per il terzo trimestre del 2019 dall’Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’Agenzia delle Entrate per il settore residenziale)”.

Tasse vendita casa, novità nella legge di bilancio 2020

Arrivano novità per le tasse sulla vendita di una casa nella legge di bilancio 2020.

Dopo la cancellazione dell’aumento della cedolare secca sul canone concordato dal 10 al 12,5% e delle imposte ipotecarie e catastali, nella legge di bilancio si nasconde un aumento dell’aliquota per chi vende casa entro cinque anni dall’acquisto/costruzione.

L’articolo 89 della legge di bilancio 2020, dedicato ai rendimenti dei beni (che dovrà essere approvato da Camera e Senato), prevede un incremento dal 20% al 26% dell’aliquota dell’imposta sostituitiva per le plusvalenze realizzate a seguito di cessioni a titolo oneroso di beni immobili acquistati o costruiti da non più di cinque anni. Secondo la legislazione vigente (la legge finanziaria del 2006) l’aliquota è del 20%.

L’applicazione di questo regime sostituitivo è facoltativa e deve essere richiesta al notaio in sede di rogito. Sostituisce la normale tassazione IRPEF che si applica sulla plusvalenza calcolata come differenza tra prezzo di acquisto o costruzione e prezzo finale di vendita.

Legge di bilancio 2020, le misure per la casa

La prima versione della legge di bilancio 2020, approvata dal Consiglio dei Ministri, contiene importanti misure per la casa. Vediamo quali sono le più importanti, dalla proroga dei bonus fiscali all’aumento dell’imposta di registro, passando per il nuovo bonus facciata.
Bonus facciata nel 2020

Tra le misure per la casa previste nella legge di bilancio 2020, c’è, come assoluta novità, il cosiddetto “bonus facciata”, ovvero la detrazione del 90% delle spese sostenute per la ristrutturazione delle facciate degli edifici.

Il bonus facciata è, al momento, previsto per un solo anno e quindi sarà possibile detrarre solo le spese sostenute nel 2020.

Legge di bilancio, proroga detrazioni per la casa.

La legge di bilancio 2020 contiene la tanto annunciata proroga delle detrazioni per la casa. In primis la detrazione del 50% per gli interventi di ristrutturazione, l’ecobonus per la casa dal 50 al 65% per i lavori di riqualificazione energetica degli edifici e il bonus mobili al 50%.

Prevista anche la proroga delle detrazioni per gli interventi di messa in efficienza antisismica (dal 50% all’85%) e il bonus verde che dovrebbe conservare l’aliquota al 36%.

Aumento delle imposte ipotecarie e catastali nella legge di bilancio
Tra le misure per la casa previste dalla legge di bilancio 2020, c’è anche l’aumento delle imposte ipotecarie e catastali che si pagano sulle compravendite immobiliari tra privati. Scendono invece se si compra da una società. In questo modo le due imposte vengono allineate, anche se nella maggior parte dei casi le compravendite avvengono tra privati.

Cedolare secca per il canone concordato

La cedolare secca sugli affitti a canone concordato diventa strutturale, ma dovrebbe diventare più cara. L’aliquota dovrebbe infatti passare dal 10 al 12,5%. Un intervento che non piace molto alle associazioni di settore.

Ancora incerto il destino della cedolare secca per i locali commerciali che, introdotta un anno fa, scade alla fine di quest’anno.