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AUMENTANO LE RICHIESTE DI CASE IN CAMPAGNA

Che il Covid-19 abbia avuto un forte impatto anche sul settore immobiliare è ormai evidente. Tra le sue conseguenze c’è stato per esempio il boom di richieste per case in campagna, come illustrato in un recente articolo del Sole24Ore. Nell’attesa di capire se questo trend proseguirà nei prossimi mesi, favorito dal diffondersi dello smart working, o se invece si è trattato di un fenomeno temporaneo legato al bisogno di spazi aperti durante e dopo il lockdown, esaminiamo più da vicino i numeri di questo “ritorno alla natura”.

Bresciano e Alessandrino le zone più richieste

La domanda di rustici e casali nei borghi e nei piccoli comuni ha registrato un incremento pari a circa il 30% rispetto al periodo pre-Covid. All’interno di questo quadro che, con poche eccezioni, accomuna l’Italia da Nord a Sud ci sono delle realtà che spiccano con cifre davvero importanti. Parliamo delle province di Brescia e Alessandria, dove le richieste sono più che triplicate (rispettivamente +268% e +241%), ma anche di Asti, Verona e Viterbo con un raddoppio nella domanda. Solo 9 province fra le 33 esaminate mostrano un trend opposto, con meno richieste di case in campagna rispetto ai mesi precedenti la pandemia: ribassi soprattutto ad Ancona (-62%), Pisa (-42%) e Sassari (-36%).

Prezzi spesso inferiori a mille euro al m/q

A favorire gli investimenti in aree rurali anche i prezzi, che sono in linea generale molto più bassi rispetto alle grandi città e che non hanno subito grosse variazioni nonostante l’aumento della domanda, anzi: in media sono rimasti stabili (+0,1%) rispetto al periodo pre-Covid. Ci sono ovviamente delle eccezioni in positivo come le province di Roma (+25,4%), Pisa (+20,1%) e Bologna (+18,9%) e in negativo (Pesaro-Urbino ha perso quasi il 12%, Rimini circa il 10,5%). Per quanto riguarda il costo al metro quadro la situazione è molto variegata: si va dalle cifre record di Montalcino (circa 6.700 euro al m/q) e di Monte Argentario (5.045 euro/mq) a quelle molto più abbordabili dell’Astigiano (838 euro/mq), del Ragusano (799 euro/mq) e dell’Alessandrino (508 euro/mq). In totale sono oltre 100 le località dove trovare immobili spendendo meno di mille euro al m/q.

di Laura Fabbro

Certificato di agibilità di un immobile: che cos’è e a cosa serve

Il documento attesta che un determinato immobile possiede le condizioni di sicurezza, igiene, salubrità e risparmio energetico definite dalla normativa vigente

Che cos’è il certificato di agibilità di un immobile? A cosa serve e cosa è cambiato nel tempo? Per fare un po’ di chiarezza sul tema, idealista/news ha rivolto qualche domanda all’ingegnere Vincenzo Madera, dello Studio Madera. Vediamo dunque in cosa consiste questo documento, chi lo rilascia e perché è importante.

Che cos’è il certificato di agibilità?

“Secondo l’art. 24 del Testo Unico sull’Edilizia, il certificato di agibilità è un documento tramite il quale si attesta che un determinato immobile, a seguito dell’edificazione o di determinati interventi, possegga le condizioni di sicurezza, igiene, salubrità e risparmio energetico definite dalla normativa vigente e che sia stato realizzato secondo quanto indicato nel progetto”.

Cosa è cambiato nel tempo?

“L’agibilità è diventata obbligatoria nel 1934, con il Regio Decreto n. 1265, quando il Podestà (oggi Sindaco) doveva autorizzare e rendere abitabili le costruzioni eseguite in conformità al progetto approvato, che avessero i muri convenientemente prosciugati e che non fossero insalubri. È possibile trovare dei riferimenti ad autorizzazioni ‘simili’ anche precedentemente al 1934.

L’agibilità del 1934 era una semplice autorizzazione sanitaria e non edilizia. La svolta avviene nel 1967 con la legge Ponte che introduce la dichiarazione di abitabilità o di agibilità.

Nel 2001, con il Testo Unico sull’Edilizia 380/2001, viene abolita l’abitabilità e dal 2013, il certificato non viene più concesso dal Comune, ma viene sostituito da un’autocertificazione: l’attuale SCA, segnalazione certificata di agibilità.

Nel tempo, questo documento, oltre a cambiare dicitura, ha incrementato la sua valenza edilizia e urbanistica. All’inizio si trattava di una semplice prassi, dopodiché gli allegati e le attestazioni sono incrementate e oggi ha assunto un notevole valore diventando un documento essenziale per poter fruire dell’immobile”.

Perché è importante?

“Questo documento ci garantisce che l’edificio è salubre e vivibile, è ‘sicuro’ ed è conforme dal punto di vista urbanistico (non sono presenti abusi) secondo le norme vigenti al momento del rilascio dell’agibilità”.

Per quali immobili deve essere richiesto?

“Il certificato deve essere presentato per tutti gli immobili nel caso di:

a) nuove costruzioni;

b) ricostruzioni o sopraelevazioni, totali o parziali;

c) interventi sugli edifici esistenti che possano influire sulle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità e risparmio energetico”.

Chi lo rilascia e dove richiederlo?

“Essendo una segnalazione, non viene richiesta, ma viene rilasciata da un professionista abilitato, architetto, geometra o ingegnere che, sotto la propria responsabilità, dichiara la sussistenza dei requisiti di legge.

In particolare, la legge impone che, entro quindici giorni dall’ultimazione dei lavori, l’agibilità venga depositata dal titolare del Permesso di Costruire o della SCIA presso lo sportello unico per l’edilizia del Comune.

Ma, come accennavo, nella pratica è sempre il professionista incaricato delle attestazioni a consegnare il certificato in Comune”.

Cosa comporta la sua mancanza?

“Ad oggi, qualora venisse realizzato un edificio ex-novo, oppure venissero realizzati degli interventi su un fabbricato esistente che influiscano sulle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità e risparmio energetico, senza essere seguiti dal deposito del certificato di agibilità, questi immobili non potrebbero essere utilizzati”.

Mutui a tasso fisso e variabile, come cambia la domanda con il covid

La “voglia” di casa non è mai passata di moda per gli italiani, nemmeno con la pandemia da coronavirus. L’emergenza sanitaria sembra anzi aver fatto riscoprire nuove consapevolezze su come viverla al meglio. L’Osservatorio Mutui di MutuiOnline.it evidenzia un crescente trend di ricerca di immobili sul web registrato durante il periodo di lockdown.

Domanda abitativa in crescita nel trimestre

Nel secondo trimestre, secondo l’Osservatorio, le richieste di mutui prima casa sono salite al 32,8% del totale (dal 29,6% di gennaio-marzo), al nuovo massimo degli ultimi dodici mesi. Nuovi top da un anno a questa parte anche per le domande di finanziamenti per l’acquisto della seconda casa (salite al 3,8% dal 3,3%) e per la ristrutturazione/costruzione (all’1,6% dall’1,3%): questi movimenti, anche se relativi a voci minori, testimoniano la rinnovata vivacità del mercato immobiliare.

MutuiOnline.it
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Mutui: il peso delle surroghe

Come sempre la parte del leone nelle richieste di mutuo è delle surroghe, anche se nel secondo trimestre hanno registrato un lieve arretramento: al 61,6% congiunturale dal 65,6%. Sicuramente su questa limatura hanno inciso le limitazioni imposte dalle banche (l’obbligo di prenotazione degli appuntamenti) alla frequentazione degli sportelli, ma bisogna anche inquadrarla con l’accelerazione descritta da questa componente dal secondo trimestre 2019 (quando la voce ‘surroghe’ si attestava appena al 38,3% del totale).

Tassi sui mutui bassi ancora a lungo

Su base annuale, le richieste di surroghe e sostituzione viaggiano saldamente sui massimi dal 2014: al 63,6% del totale. Un dominio che difficilmente sarà scalfito nel breve periodo, perché i tassi di interesse sono destinati a rimanere bassi alla luce della politica monetaria super-accomodante promessa dalla Bce sul lungo termine.

Mutuo a tasso fisso, il preferito dagli italiani

Intanto la prospettiva di un orizzonte tassi continua a spingere i mutuatari sempre più verso il ‘fisso’, le cui richieste nel secondo trimestre hanno coperto il 94,9% del totale (93,1% nei primi tre mesi dell’anno): nuovo massimo assoluto. A giugno il tasso medio applicatosu mutui a 20-30 anni era pari allo 0,82% per il fisso e allo 0,75% per il variabile (entrambi in arretramento rispetto a maggio rispettivamente dallo 0,84% e dallo 0,81%). Per il fisso si tratta del nuovo minimo storico.

Andamento di Euribor ed Eurirs

Sui minimi assoluti gira sempre l’Euribor, utilizzato per calcolare gli interessi applicati sui mutui a tasso variabile: in giugno la media a un mese è stata indicata a -0,49%(-0,46% in maggio) e quella a tre mesi a -0,38% (-0,27%). ‘Vola’ sempre basso, anche se in lievissima risalita rispetto a maggio, l’Eurirs (riferimento bancario base per i finanziamenti a tasso fisso): indicato in giugno a -0,10% il dieci anni (da -0,12%), a 0,10% il venti anni (da zero) e a 0,14% il trenta anni (da 0,08%). In luglio gli indici hanno nuovamente invertito la marcia e si trovano sul livelli di qualche centesimo più bassi rispetto a giugno.

Si allunga la durata media dei mutui richiesti

La prospettiva di un orizzonte tassi favorevole, con la complicità di un quadro economico corrente incerto, da alcuni mesi sta spostando le richieste di mutui verso la parte lunga della curva: quelle relative alla durata 21-25 anni hanno rappresentato nel secondo trimestre il 19,7% del totale (18,9% nel primo) e quelle per 26-30 anni sono state pari al 24,5% (22,2%). Sono calate invece quelle per 16-20 anni (al 33,5% dal 35,1%), che comunque continuano a coprire la parte principale.

 Scende ancora l’importo di mutui richiesto

Per quanto riguarda l’importo medio chiesto dai mutuatari, questo è sceso in aprile-giugno per il terzo trimestre consecutivo, dell’1,3% congiunturale a 135.725 euro. L’importo effettivo erogato è invece aumentato nel trimestre del 3,6% a 144.539 euro, collocandosi sui massimi dal primo trimestre 2016. Su base annuale, secondo i grafici dell’Osservatorio Mutui, questo valore è in salita costante dal 2015: da allora è cresciuto del 21,6%.

Mutui: le migliori offerte

Ecco di seguto le migliori offerte sui mutui secondo MutuiOnline:

MutuiOnline.it
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Conviene investire in immobili nel 2020: rendimenti in aumento anche nel II trimestre

La redditività lorda dell’acquisto di una casa per metterla sul mercato degli affitti è cresciuta nel secondo trimestre del 2020 di 7,4 punti percentuali. Prima dell’inizio della pandemia, questo tasso era del 6,7%. Secondo lo studio condotto da idealista, la redditività ottenuta dall’affitto delle diverse tipologie immobiliari oggetto di analisi si moltiplica di quasi 6 volte, nel peggiore dei casi, rispetto ai tassi offerti dai titoli di Stato decennali.

Secondo questo studio, che mette in relazione i prezzi di vendita e affitto di diversi prodotti immobiliari per calcolare la loro redditività lorda, i locali commerciali rimangono l’investimento immobiliare più redditizio con l’11,4% (un trimestre fa era del 9,9%). L’acquisto di un ufficio in Italia per l’affitto offre un rendimento lordo dell’8,4%, rispetto al 8,2% di tre mesi fa, e nel caso dei garage la redditività resta salda al 6,3%, un livello costante da un anno a questa parte.

Rendimenti nel residenziale

Tra i capoluoghi italiani, Biella è la più redditizia, con il 9,8%. Seguono Novara (8,9%), Siracusa (8,7 %), Gorizia e Vicenza (8,4% in entrambi i casi). A Milano la redditività è scesa al 6,1%, mentre a Roma è salita al 5,8% e a Napoli al 5,5%.

I centri che offrono ai proprietari i ritorni annui più bassi sono Venezia (4%), seguita da Bolzano, Pesaro e Massa (4,3% nelle 3 città).

Rendimenti dei locali commerciali (no capannoni)

I locali commerciali sono il prodotto che ha la massima redditività in quasi tutti i capoluoghi. Il rendimento più elevato si ottiene a Ferrara (16,7%). Seguono i rendimenti di Torino (14,6%), Milano (14,2%), e Treviso (14%. A Roma, ​​il tasso è del 12%, mentre a Napoli si sale al 12,8%.

Trani offre i locali con la minore attrattiva per gli investitori (solo il 7,6% di redditività), seguiti da Ragusa (8%), Lecco (8,3%) e Grosseto (8,7%).

Rendimenti degli uffici

Gli immobili a uso ufficio continuano a offrire ritorni interessanti confermandosi tra i prodotti immobiliari più proficui per i proprietari, con i livelli più elevati di rendimento ad Ancona, dove si tocca il 9%, Torino (8,9%), Perugia (8,6%) e Cagliari (8,5%). Tra i grandi mercati Milano (7,5%) precede Napoli (7,3%) e Roma (7,1%).

Sul lato opposto troviamo i rendimenti di Rimini (5%), Trento (5,6%) e Bari (5,7%). Il mercato degli uffici non è uniforme come quello di altri prodotti, il che rende impossibile ottenere dati statistici su oltre la metà dei capoluoghi italiani.

Rendimento dei box

I garage sono, al contrario, il prodotto meno redditizio per l’investitore in molte città. La redditività più elevata si ottiene a Bologna (6,6%), seguita da Monza (6,3%) Milano e Roma (entrambe con un 6%). A Napoli (5,1%) il tasso di rendimento è tra i più bassi, preceduta da Palermo con il 5,5% e seguita da Genova, fanalino di coda con il 3,7%.

Per la preparazione di questo studio, idealista ha diviso il prezzo di vendita offerto per il prezzo di affitto richiesto dai proprietari nei diversi mercati facendo riferimento agli indici trimestrali di case, locali commerciali, garage e uffici corrispondenti al secondo trimestre del 2020. Il risultato ottenuto è la percentuale lorda di rendimento* che un proprietario ottiene per affittare la sua casa. Questi dati facilitano l’analisi dello stato attuale del mercato ed è un punto di partenza di base per tutti quegli investitori che vogliono acquistare beni immobili al fine di ottenere benefici.

* il rendimento da affitto viene inteso al lordo di imposte (imu, cedolare secca) e le spese di gestione

Ecobonus 110 per cento è legge, cosa cambia

Con la conversione del decreto rilanciol’ecobonus 110 per cento è legge. Vediamo cosa cambia, come funziona e a chi spetta l’ecobonus o bonus 110%, con le modifiche apportate in Parlamento sul tema delle seconde case e dei tetti di spesa.

Con la conversione del decreto rilancio, l’ecobonus 110 per cento è legge. Vediamo cosa cambia, come funziona e a chi spetta l’ecobonus o bonus 110%, con le modifiche apportate in Parlamento sul tema delle seconde case e dei tetti di spesa.

L’articolo 119 del decreto rilancio stabilisce i soggetti beneficiari delle detrazioni 110:

  • condomini
  • persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività di impresa, arti e professioni, su unità immobiliari – limitatamente all’ecobonus 110%, questi soggetti possono beneficiare della detrazione per gli interventi realizzati sul numero massimo di due unità immobiliari, fermo restando il riconoscimento delle detrazioni per gli interventi effettuati sulle parti comuni dell’edificio
  • istituti autonomi case popolari (IACP) per interventi realizzati su immobili, di loro proprietà ovvero gestiti per conto dei comuni, adibiti ad edilizia residenziale pubblica
  • cooperative di abitazione a proprietà indivisa, per interventi realizzati su immobili dalle stesse posseduti e assegnati in godimento ai propri soci
  • organizzazioni non lucrative di utilità sociale, organizzazione di volontariato e associazioni di promozione sociale
  • associazioni e società sportive dilettantistiche, limitamente ai lavori destinati ai soli immobili o parti di immobili adibiti a spogliatoi

Tra le ultime novità che riguardano l’ecobonus 110, introdotte nel dl rilancio, c’è anche l’estensione delle detrazioni 110% per tutte le seconde case e le villette a schiera, mentre sono escluse dalla fruizione del nuovo ecobonus le unità immobiliari appartenenti alle categorie catastali:

  • A/1 abitazioni di tipo signorile
  • A/8 abitazioni in ville
  • A/9 castelli, palazzi di eminenti pregi storici o artistici

Per l’articolo 119 del dl rilancio ha introdotto la detrazione fiscale del 110% per “interventi di efficienza energetica, sismabonus, fotovoltaico e colonnine di ricarica di veicoli elettrici”. Restano fermi i tre interventi “trainanti”:

  • Isolamento termico delle superfici opache verticali, orizzontali e inclinate (novità) che interessano l’involucro dell’edificio con un’incidenza superiore al 25% della superficie disperdente lorda;
  • Interventi sulle parti comuni degli edifici per la sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale esistenti con impianti centralizzati per il riscaldamento, il raffrescamento o la fornitura di acqua calda sanitaria, a condensazione, con efficienza almeno pari alla classe A di prodotto prevista dal regolamento delegato (UE) n. 811/2013 della Commissione, del 18 febbraio 2013, a pompa di calore, ivi compresi gli impianti ibridi o geotermici, anche abbinati all’installazione di impianti fotovoltaici e relativi sistemi di accumulo, ovvero con impianti di microcogenerazione o a collettori solari, nonché, esclusivamente per i comuni montani non interessati dalle procedure europee di infrazione n. 2014/2147 del 10 luglio 2014 o n. 2015/2043 del 28 maggio 2015 per l’inottemperanza dell’Italia agli obblighi previsti dalla direttiva 2008/50/CE, l’allaccio a sistemi di teleriscaldamento efficiente, definiti ai sensi dell’articolo 2, comma 2, lettera tt), del decreto legislativo 4 luglio 2014, n. 102;
  • Interventi sugli edifici unifamiliari o sulle unità immobiliari situate all’interno di edifici plurifamiliari che siano funzionalmente indipendenti e dispongano di uno o più accessi autonomi dall’esterno per la sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale esistenti con impianti per il riscaldamento, il raffrescamento o la fornitura di acqua calda sanitaria, a condensazione, con efficienza almeno pari alla classe A di prodotto, a pompa di calore, ivi compresi gli impianti ibridi o geotermici, anche abbinati all’installazione di impianti fotovoltaici di cui al comma 5 e relativi sistemi di accumulo ovvero con impianti di microcogenerazione, a collettori solari o, esclusivamente per le aree non metanizzate nei comuni non interessati dalle procedure europee di infrazione n. 2014/2147 del 10 luglio 2014 o n. 2015/2043 del 28 maggio 2015 per l’inottemperanza dell’Italia agli obblighi previsti dalla direttiva 2008/50/CE, con caldaie a biomassa aventi prestazioni emissive con i valori previsti almeno per la classe 5 stelle individuata ai sensi del regolamento di cui al decreto del Ministro dell’ambiente e della tutela del territorio e del mare 7 novembre 2017, n. 186, nonché, esclusivamente per i comuni montani non interessati dalle procedure europee di infrazione n. 2014/2147 del 10 luglio 2014 o n. 2015/2043 del 28 maggio 2015 per l’inottemperanza dell’Italia agli obblighi previsti dalla direttiva 2008/50/CE, l’allaccio a sistemi di teleriscaldamento efficiente, definiti ai sensi dell’articolo 2, comma 2, lettera tt), del decreto legislativo 4 luglio 2014, n. 102;
  • Interventi finalizzati all’adozione di misure antisismiche. La detrazione viene prevista anche per sistemi di monitoraggio strutturale continuo a fini antisismici, purché realizzati congiuntamente a interventi di miglioramento o adeguamento antisismico sull’edificio.

L’installazione di pannelli solari e di colonnine di ricarica rientra nella detrazione del 110% solo se effettuata insieme a uno degli interventi trainanti. Anche gli interventi di riqualificazione energetica tradizionali possono rientrare nel 110% se fatti insieme a uno degli interventi trainanti.

Durante l’iter parlamentare sono stati definiti nuovi tetti di spesa rispetto a quelli previsti dalla prima formulazione del dl rilancio.

Entro trenta giorni dall’entrata in vigore della legge di conversione del decreto Rilancio, dovrà essere emanato un provvedimento del direttore dell’Agenzia delle Entrate e un decreto attuativo del Mise che renderanno davvero operativo l’ecobonus 110% e definiranno le modalità di cessione del credito e sconto in fattura.

Per poter optare per lo sconto in fattura e la cessione del credito sarà necessario richiedere il visto di conformità dei dati relativi alla documentazione che attesta la sussistenza dei presupposti che danno diritto alla detrazione d’imposta. Inoltre, la scelta delle due opzioni dovrà essere comunicata telematicamente all’Agenzia delle Entrate. Inoltre per poter accedere alle due opzioni sarà necessario che gli interventi siano asserverati da un tecnico abilitato.

L’asseverazione tecnica degli interventi può essere rilasciata:

  • al termine dei lavori;
  • per ogni stato di avanzamento dei lavori, fino a un massimo di 2 e per una percentuale minima del 30% del medesimo intervento.

Ai soggetti che rilasciano attestazioni e asseverazioni infedeli si applica la sanzione amministrativa pecuniaria da euro 2000 a euro 15000 per ciascuna attestazione o asseverazione infedele resa.

Ecobonus 110 per cento, come funziona la misura del decreto rilancio

Una misura molto importante per tutto il comparto dell’edilizia, l’ecobonus al 110 per cento, è presente nel decreto rilancio approvato dal Cdm guidato da Conte e pubblicato in Gazzetta Ufficiale. Vediamo come funziona, vedendo se tra i lavori ammessi ci sono anche gli infissi, le finestre la caldaia o i condizionatori, le tende da sole e se si può utilizzare anche nelle seconde case (ovvero se c’è una detrazione fiscale per l’ecobonus seconde case) o nei condomini, in cosa consiste la cessione del credito e le ultime notizie sul tema.

Introdotto dall’ex decreto maggio l’ecobonus 110 per cento consiste in una detrazione fiscale del 110% delle spese sostenute per gli interventi di efficientamento energetico e riduzione del rischio sismico (l’ecobonus per la ristrutturazione al 110 è anche un sismabonus).

A partire da luglio l’ecobonus 110
L’ecobonus 110 sarà valido per le spese sostenute a partire dal 1º luglio 2020 e fino al 31 dicembre 2021. La detrazione 110 si potrà recuperare in 5 rate annuali di pari importo. Ci sono però altre due opzioni: la cessione del credito o lo sconto in fattura.

Ecobonus 110, chi può usufruirne?
A usufruire dell’ecobonus 110 percento per la ristrutturazione 110 sono i condomini, gli Istituti delle case popolari e nel caso di lavori eseguiti sui singoli appartamenti le persone fisiche fuori dall’esercizio di attività di impresa.

Ma quali sono i lavori ammessi all’ecobonus 110 per cento? Sono detraibili le spese effettuate dal 1 luglio 2020 al 31 dicembre 2021 per tre grandi lavori di ristrutturazione:

– isolamento termico delle superfici opache verticali e orizzontali che interessano l’involucro dell’edificio per almeno un quarto della stessa superficie (il cosiddetto cappotto termico) con un limite di 60mila euro moltiplicato per le unità abitative presenti.
– L’ecobonus 110 per cento vale per la sostituzione della caldaia con impianti centralizzati a condensazione per un limite di 30mila euro moltiplicato per ogni singola unità abitativa
– Per le unità unifamiliari per la sostituzione della caldaia con impianti centralizzati, con un ammontare delle spese non superiore ai 30mila euro, comprese le spese per lo smaltimento e la bonifica dell’impianto sostituito.

In entrambi i casi l’ecobonus al 110 vale anche se questi lavori sono associati all’installazione di un impianto fotovoltaico.

Cosa succede nel caso di lavori come la sostituzione di infissi, delle fineste, delle tende da sole, dei condizionatori o dei serramenti? Che non si applica l’ecobonus al 100 per questi lavori, ma rimane la vecchia detrazione dell’ecobonus dal 50 al 65%. La detrazione però sale al 110 per cento nel caso in cui tali interventi “siano eseguiti congiuntamente ad almeno uno degli interventi” maggiori.

Tutti i lavori per avere diritto all’ecobonus 110 per cento devono assicurare il miglioramento di almento due classi energetiche dell’edificio. Qualora esso non fosse possibile, il raggiungimento della classe più alta, da dimostrare tramite l’APE (attestato di prestazione energetica). Solo in questo caso si ha diritto a una detrazione 110 per la ristrutturazione.

​​Detrazione fiscale ecobonus 110 seconda casa

Secondo l’interpretazione fatta dall’Ance, la detrazione del 110 per cento per i lavori maggiori vale nel caso di un condominio per tutte le abitazioni siano prime o seconde case. In un primo momento escluso il caso della detrazione fiscale ecobonus al 110 per cento per una seconda casa che sia unità unifamiliare, potrebbe rientrare in un emendamento al decreto rilancio.

La cessione del credito, come funziona?

La cessione del credito per l’ecobonus 110 per cento consiste appunto nella cessione del credito maturato (ovvero della cifra che verrà restituita al cittadino nell’arco di cinque anni) a intermediari finanziari (banche o assicurazioni) o alla stessa impresa che ha realizzato i lavori, che lo incasserà dal fisco. Una misura che permette alle famiglie di far svolgere gratuitamente i lavori di ristrutturazione che rientrano nell’ecobonus al 110%.

Nell’ultima versione dell’ecobonus al 110 per cento inserita nel decreto rilancio 2020 pubblicato in Gazzetta Ufficiale, è prevista anche la possibilità di utilizzare la cessione del credito d’imposta o lo sconto in fattura non solo per l’ecobonus al 110%, ma anche per i lavori di ristrutturazione con una detrazione al 50%, per gli ecobonus al 65% per il bonus facciate al 90%, non solo per i nuovi lavori, ma anche per quelli già fatti.

Inoltre sono state introdotte delle sanzioni severe da un minimo di 2 mila euro a un massimo di 15 mila euro per ogni attestazione o asseverazione infedele sui lavori di ecobonus e sismabonus al 110 per cento.

Asta con incanto e senza incanto, ecco qual è differenza

Comprare casa all’asta è un’alternativa interessante all’acquisto tradizionale che consente di portare a termine un buon affare. E’ indispensabile però conoscere le procedure e le norme vigenti, oltre alla differenza tra asta con incanto e asta senza incanto.

La normativa di riferimento è contenuta negli articoli compresi tra il 474 e il 632 del Codice di procedura civile, aggiornati dal decreto legge 3 maggio 2016, n. 59, il cosiddetto “decreto banche”, convertito nella legge 30 giugno 2016, n. 119.

La norma prevede che, se l’immobile pignorato e messo all’asta risulta invenduto dopo tre tentativi (con un ribasso, a ogni asta, di un quarto del prezzo), il giudice disponga la chiusura anticipata del processo esecutivo. Il modificato art. 591, secondo comma, del Codice di procedura penale dispone, inoltre, che il giudice, dopo il terzo tentativo di vendita andato deserto e in mancanza di istanze di assegnazione, possa fissare una quarta asta con un prezzo di vendita ribassato fino al 50%.

Asta, come funziona
Asta senza incanto
Asta con incanto
Asta, il pagamento
Asta, come funziona
Le aste immobiliari giudiziarie riguardano la vendita forzata di un immobile di proprietà dell’esecutato, che non avendo pagato i debiti subisce l’espropriazione del bene. Una volta messa all’asta, l’abitazione può essere acquistata da qualsiasi persona, fisica o giuridica, a eccezione del debitore.

Il prezzo base di vendita dell’immobile viene stabilito da un perito nominato dal giudice. Dopo un sopralluogo, il perito redige una perizia contenente:

identificazione catastale;
planimetria;
stato di conservazione;
segnalazione di abusi edilizi;
servitù o debiti nei confronti del condominio.
Nel documento viene anche specificato se l’alloggio è libero o occupato dall’ex proprietario o da altri, con contratto di locazione.

Nel caso in cui l’immobile sia occupato dal proprietario esecutato si invia una lettera di diffida all’ormai ex proprietario, indicando il termine ultimo entro cui è tenuto a lasciare la casa. Se la lettera non ha effetti, dopo una serie di ultimatum, può essere necessario notificare, tramite ufficiale giudiziario, un avviso che indichi ora e giorno entro cui l’immobile deve essere liberato. In caso di reiterata resistenza, l’ufficiale giudiziario può ricorrere all’ausilio delle forze dell’ordine per procedere allo sgombero dei locali.

Nel caso in cui l’immobile sia occupato da uno o più conduttori con un regolare contratto d’affitto, il nuovo proprietario è tenuto a rispettare i termini del contratto d’affitto e, solo dopo la sua scadenza, può disporre dell’appartamento.

La perizia può essere consultata alla cancelleria del tribunale, nello studio del professionista incaricato o su internet, qualora l’asta sia pubblicizzata sui siti dedicati. Le aste si possono svolgere in tribunale o negli studi di professionisti delegati dal giudice delle esecuzioni.

Con l’ordinanza di vendita, il giudice delle esecuzioni stabilisce le condizioni e i termini dell’asta:

prezzo base;
termini per la presentazione delle offerte;
udienza per la gara tra gli offerenti;
scadenza entro la quale pagare l’immobile, al netto della cauzione già versata.
Nel frattempo, il bene pignorato è affidato al custode giudiziario che conserva, amministra e gestisce l’immobile. Il custode giudiziario è la figura di riferimento per gli interessati all’acquisto, a cui rivolgersi per avere ulteriori informazioni sul bene.

Il cancelliere del tribunale o il notaio oppure un professionista delegato, sono coloro che devono redigere l’avviso d’asta, che è il documento ufficiale nel quale sono riportati:

indirizzo dell’immobile;
data, ora e luogo in cui si terrà l’asta;
prezzo base;
rilancio minimo;
termine di presentazione delle offerte;
modalità di vendita.
L’avviso deve essere affisso per almeno tre giorni consecutivi all’albo del tribunale in cui si svolge il procedimento esecutivo e pubblicato su siti specializzati e autorizzati, e diffuso su giornali e media.

Asta senza incanto
Nell’asta senza incanto i partecipanti presentano le loro offerte in busta chiusa (più il 10% di cauzione, senza segni di riconoscimento) nei termini e con le modalità indicate nell’avviso. Le offerte non possono essere inferiori al prezzo base stabilito in precedenza. In presenza di più offerte, non vince la più alta, ma si indice una gara fra tutti i partecipanti, fissando come base l’importo indicato nell’offerta più alta.

Asta con incanto
Nel caso in cui la vendita senza incanto vada deserta, il giudice dispone una nuova asta con incanto, ossia una pubblica gara tra offerenti, dichiarata conclusa nel momento in cui siano trascorsi almeno tre minuti dall’ultima offerta e nessuno abbia effettuato un rilancio.

Asta, il pagamento
Nell’asta senza incanto, se vi è una sola offerta aumentata di un quinto o pari al prezzo base (in questo caso il creditore deve essere d’accordo), si procede direttamente all’aggiudicazione dell’immobile. In presenza di più offerte, il giudice indice la gara a incanto, con un rilancio minimo segnalato nell’avviso.

Nell’eventualità in cui il partecipante o il soggetto delegato non si presenti all’incanto, un decimo della cauzione è trattenuta come sanzione.

Nella vendita in busta chiusa l’aggiudicazione è sempre definitiva, nell’asta a incanto invece è provvisoria: nei dieci giorni successivi all’asta, infatti, i partecipanti “sconfitti” possono presentare una nuova offerta, aumentata di un quinto rispetto a quella vincente. Il giudice organizza allora una nuova gara, riservata solo a chi ha preso parte alla precedente. L’aggiudicazione è, invece, definitiva se nei dieci giorni successivi non perviene nessuna proposta.

Il soggetto aggiudicatario è tenuto a pagare entro i tempi stabiliti nell’avviso di vendita, attraverso un bonifico o aprendo un mutuo ipotecario. In quest’ultimo caso, l’accordo con la banca deve essere definito prima della scadenza del termine del saldo. Esiste una convenzione tra l’Associazione italiana bancari (Abi) e i tribunali per la concessione di mutui ipotecari agevolati, che coprono fino all’80% del prezzo di aggiudicazione dell’immobile.

Nuovo Qe della Bce, cosa succederà ai mutui?

Le condizioni imposte dalla Bce potrebbero dare una nuova spinta ai mutui delle famiglie. In particolare non è escluso che si possano vedere tassi negativi, qualora essi risultassero più convenienti rispetto a quelli imposti dalla Bce sui depositi.

Il caso dei mutui a tassi negativi in Danimarca ha già fatto discutere, come anche il possibilismo della Germania in questo senso. Altri Paesi, tra cui l’Italia, potrebbero presto affacciarsi a questo tipo di scenario, anche se l’Abi aveva raccomandato al Governatore Bce di limitare i costi dei depositi per non gravare eccessivamente sugli equilibri economici delle banche.

Tassi di interesse mutui, dopo la Bce
“I mercati, nell’attesa dell’annuncio, si erano mossi in anticipo già negli ultimi mesi, – nota Roberto Anedda, direttore marketing di MutuiOnline, – portando l’Euribor su nuovi minimi intorno al – 0,45% e, soprattutto, facendo letteralmente crollare gli indici Irs che, con un calo dell’1% complessivo, si sono portati su valori negativi per durate fino a 10 anni, e si tengono su valori intorno allo 0,30% per le durate maggiori dopo essere scesi quasi a zero”.

Il momento, quindi – benchè lo si dica da mesi ormai – sembra più favorevole che mai a nuovi mutui e surroghe. “Il crollo degli indici si è riflesso subito sui tassi dei mutui, – afferma Anedda, – che toccano nuovi e quasi irreali minimi storici: è ora possibile ottenere un mutuo ventennale ad appena lo 0,22% di tasso variabile e alllo 0,57% per un tasso fisso. Sulla durata di 30 anni il miglior tasso variabile è ora allo 0,27% e il tasso fisso più conveniente allo 0,83%. Per la prima volta nel mercato dei mutui l’intero arco di migliori offerte, dal variabile al fisso e fino alle durate più lunghe, rimane così al di sotto della già di per sé ridotta soglia dell’1%. Tassi così contenuti risvegliano l’interesse e la convenienza per il finanziamento di un acquisto o di una ristrutturazione di un immobile, sia per abitazione che per eventuale affitto”.

Tassi mutui ai minimi
Potrebbe quindi aprirsi una nuova stagione di surroghe. “La riduzione di quasi un punto percentuale dei tassi in pochi mesi ha aperto il mercato della surroga ad una notevole quantità di mutui, accesi magari anche in anni recenti e che, per i loro tassi già convenienti, non avrebbero goduto di grandi risparmi con i tassi disponibili per la surroga fino alla primavera 2019, – è il parere di Anedda. – E così, come rileva l’Osservatorio MutuiOnline, dopo la progressiva riduzione dei flussi di surroghe registrati dalla seconda metà del 2018, nel bimestre luglio-agosto, le richieste di surroghe e sostituzioni sono schizzate al 61,6% del totale dal 38,3% del secondo trimestre (33,7% nei primi tre mesi).

“Va anche detto che tassi così ridotti hanno acceso forse fin troppo entusiasmo per le surroghe, stimolando richieste anche per mutui con durate o importi residui molto contenuti o con differenziali di tasso poco rilevanti. E’ quindi probabile che una parte anche rilevante della nuova domanda di surroghe possa non essere accolta dalle banche e quindi non trasformarsi in erogazioni effettive”.

In generale, l’ultimo Osservatorio di MutuiOnline rileva che si è ridotto il peso delle richieste di mutui per l’acquisto della prima casa, la cui quota si è fermata al 31,3% (51,6% aprile-giugno e 55,4% gennaio-marzo). Cresce però il nuovo massimo registrato dall’importo medio richiesto, salito nel terzo trimestre ad agosto a 135.410 euro dai 131.294 del secondo trimestre, e dall’importo erogato, che nello stesso periodo si è portato a 129.578 euro.

Taglio dei tassi cosa significa per il mercato?
“Lungi dal prendere in considerazione le recenti opinioni di alcuni dei suoi colleghi del Consiglio Direttivo dalle idee più aggressive, – osserva Tim Graf, responsabile macro strategy per l’area EMEA di State Street, – il presidente della BCE Mario Draghi ha proposto un pacchetto di misure di allentamento monetario per soddisfare anche coloro che erano più affamati di stimoli fiscali, assicurando ai mercati che il ritorno dell’inflazione verso il target rappresenta la massima priorità”.

“Draghi ha anche posto le basi per un cammino accomodante, dal quale il suo successore Christine Lagarde potrà partire quando inizierà il suo mandato a novembre. A questo punto è difficile che i prossimi sei mesi siano caratterizzati da innovazioni in ambito di politica monetaria, ma verosimilmente ciò non spingerà gli investimenti nell’euro né il sell-off nei titoli di stato europei. In un contesto politico così accomodante, è molto probabile che i recenti trend al ribasso registrati dalla valuta e dai rendimenti continuino”.

Nuovo Qe, effetti comparto immobiliare
A vedere in maniera favorevole questo nuovo taglio dei tassi sui mutui è stato anche il presidente di Fimaa, Santino Taverna: “Questo secondo quantitative easing, il cui avvio coinciderà con il passaggio del testimone, il primo novembre, a Christine Madeleine Lagarde, dovrebbe permettere ulteriori ribassi sul costo dei mutui e dei prestiti da parte delle banche. Ne potrà beneficiare anche il comparto immobiliare. Auspichiamo ora che il governo Conte bis avvii una nuova stagione politica fiscale in grado di stimolare maggiormente le banche a supportare famiglie ed imprese, e un programma di riduzione della pressione fiscale sugli immobili, permettendo così al comparto immobiliare di recuperare posti di lavoro e ritornare a trainare l’economia del Paese”.

Costo di registrazione di un contratto di locazione: chi, quanto e come deve pagare

Un contratto di locazione comporta dei doveri e ha dei costi. Ecco nel dettaglio cosa si deve fare una volta apposta la firma e quali sono le spese da affrontare.

Firmato il contratto di locazione, entro 30 giorni, il proprietario dell’immobile locato deve provvedere alla registrazione obbligatoria del contratto stesso presso l’Agenzia delle Entrate.

Il contratto di locazione può essere registrato recandosi presso un ufficio dell’Agenzia delle Entrate e compilando l’apposito modello Rli, tramite i servizi telematici dell’Agenzia delle Entrate (modalità obbligatoria per gli agenti immobiliari e i possessori di almeno 10 immobili, facoltativa per tutti gli altri contribuenti), incaricando un intermediario abilitato (professionisti, associazioni di categoria, Caf, ecc.) o un delegato.

Le imposte da pagare
Al momento della registrazione di un contratto di locazione sono dovute l’imposta di registro e l’imposta di bollo. Tali imposte non sono dovute per la registrazione dell’atto con il quale le parti dispongono esclusivamente la riduzione del canone di un contratto di locazione ancora in corso.

Calcolo imposta di registro
Per quanto riguarda l’imposta di registro, l’importo dovuto varia a seconda dell’immobile locato o affittato:

fabbricati a uso abitativo: 2% del canone annuo moltiplicato per il numero delle annualità;
fabbricati strumentali per natura: 1% del canone annuo per la locazione effettuata da soggetti passivi Iva, 2% del canone negli altri casi;
fondi rustici: 0,50% del corrispettivo annuo moltiplicato per il numero delle annualità;
altri immobili: 2% del corrispettivo annuo moltiplicato per il numero delle annualità.
Per i contratti di locazione a canone concordato, riguardanti immobili che si trovano in uno dei Comuni “ad elevata tensione abitativa”, è prevista una riduzione del 30% della base imponibile sulla quale calcolare l’imposta di registro.

Il versamento per la prima annualità non può essere inferiore a 67 euro. La registrazione del contratto è un obbligo del proprietario, mentre il pagamento dell’imposta di registro è un obbligo in solido tra proprietario e conduttore. Sul deposito cauzionale versato dall’inquilino non è dovuta l’imposta di registro, ma se il deposito è pagato da un terzo estraneo al rapporto di locazione, va versata l’imposta nella misura dello 0,50%.

Per i contratti che durano più anni si può scegliere di pagare al momento della registrazione l’imposta dovuta per l’intera durata del contratto (2% del corrispettivo complessivo) oppure di versare l’imposta anno per anno (2% del canone relativo a ciascuna annualità, tenendo conto degli aumenti Istat) entro 30 giorni dalla scadenza della precedente annualità.

Se il contratto viene disdetto prima del tempo e l’imposta di registro è stata versata per l’intera durata, spetta il rimborso dell’importo pagato per le annualità successive a quella in cui avviene la disdetta anticipata del contratto. Anche per la proroga del contratto di locazione di immobile a uso abitativo è possibile pagare l’imposta in unica soluzione oppure anno per anno.

Per le risoluzioni e le cessioni senza corrispettivo dei contratti di locazione e sublocazione di immobili urbani con durata di più anni, l’imposta si paga nella misura fissa di 67 euro. Negli altri casi, l’imposta si applica ai canoni ancora dovuti nella misura del 2% o dello 0,5% se si tratta di fondi rustici.

Per quanto riguarda l’imposta di bollo, per ogni copia da registrare, è pari a 16 euro ogni 4 facciate scritte del contratto e, comunque, ogni 100 righe.

Come si pagano le imposte
Se la registrazione è richiesta in ufficio, l’imposta di registro è versata:

con il modello F24 Elementi identificativi, che deve essere presentato dai soggetti titolari di partita Iva esclusivamente con modalità telematiche, direttamente o attraverso gli intermediari abilitati, utilizzando i servizi online dell’Agenzia delle Entrate e del sistema bancario e postale; i soggetti non titolari di partita Iva possono presentare il modello anche presso banche o uffici postali;
richiedendo all’ufficio delle Entrate l’addebito dell’importo sul proprio conto corrente, utilizzando il modello richiesta di addebito su conto corrente.
L’imposta di bollo è assolta mediante l’utilizzo dei contrassegni telematici da acquistare in data non successiva a quella di stipula. In caso di pagamento dell’imposta di registro con richiesta di addebito è possibile assolvere con tale modalità anche l’imposta di bollo.

Se la registrazione è richiesta per via telematica, mediante i servizi telematici dell’Agenzia, il pagamento delle imposte, di registro e di bollo, è effettuato con addebito su c/c bancario o postale.

Scelta tra mutuo a tasso fisso o variabile, cosa valutare

Nel momento in cui bisogna accendere un mutuo e scegliere tra tasso fisso o variabile è importante considerare tutti i vantaggi e gli svantaggi. Vediamo come orientarsi e fare la scelta migliore.

Tasso fisso

Con il tasso fisso, il tasso di interesse resta quello fissato dal contratto per tutta la durata del mutuo.

Il vantaggio è dato dal fatto che fin dal momento della firma del contratto si conoscono gli importi delle singole rate e dell’ammontare complessivo del debito da restituire.

Lo svantaggio sta nel fatto che non è possibile sfruttare eventuali riduzioni dei tassi di mercato che dovessero verificarsi nel tempo e che per questo tipo di tasso l’intermediario potrebbe applicare condizioni più onerose rispetto al mutuo a tasso variabile.

Tasso variabile

Con il mutuo a tasso variabile il tasso di interesse può variare a scadenze prestabilite rispetto al tasso di partenza perché segue le oscillazioni di un parametro di riferimento, di solito stabilito sui mercati monetari e finanziari.

Il vantaggio è dato dal fatto che il tasso è sempre in linea con l’andamento del mercato e può rivelarsi particolarmente conveniente.

Lo svantaggio sta nel fatto che, in base alle oscillazioni del parametro di riferimento, le rate possono aumentare.

Tasso variabile con Cap

Un’alternativa è rappresentata dal mutuo a tasso variabile con Cap. Il mutuo a tasso variabile con Cap è un mutuo il cui tasso di interesse varia in base all’andamento del parametro di riferimento, che è l’Euribor, ma senza poter superare una soglia prefissata, ossia il Cap, che determina l’importo massimo delle rate. Il tetto massimo, oltre il quale il tasso non può salire, viene fissato all’atto della firma del contratto.