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Costo di registrazione di un contratto di locazione: chi, quanto e come deve pagare

Un contratto di locazione comporta dei doveri e ha dei costi. Ecco nel dettaglio cosa si deve fare una volta apposta la firma e quali sono le spese da affrontare.

Firmato il contratto di locazione, entro 30 giorni, il proprietario dell’immobile locato deve provvedere alla registrazione obbligatoria del contratto stesso presso l’Agenzia delle Entrate.

Il contratto di locazione può essere registrato recandosi presso un ufficio dell’Agenzia delle Entrate e compilando l’apposito modello Rli, tramite i servizi telematici dell’Agenzia delle Entrate (modalità obbligatoria per gli agenti immobiliari e i possessori di almeno 10 immobili, facoltativa per tutti gli altri contribuenti), incaricando un intermediario abilitato (professionisti, associazioni di categoria, Caf, ecc.) o un delegato.

Le imposte da pagare
Al momento della registrazione di un contratto di locazione sono dovute l’imposta di registro e l’imposta di bollo. Tali imposte non sono dovute per la registrazione dell’atto con il quale le parti dispongono esclusivamente la riduzione del canone di un contratto di locazione ancora in corso.

Calcolo imposta di registro
Per quanto riguarda l’imposta di registro, l’importo dovuto varia a seconda dell’immobile locato o affittato:

fabbricati a uso abitativo: 2% del canone annuo moltiplicato per il numero delle annualità;
fabbricati strumentali per natura: 1% del canone annuo per la locazione effettuata da soggetti passivi Iva, 2% del canone negli altri casi;
fondi rustici: 0,50% del corrispettivo annuo moltiplicato per il numero delle annualità;
altri immobili: 2% del corrispettivo annuo moltiplicato per il numero delle annualità.
Per i contratti di locazione a canone concordato, riguardanti immobili che si trovano in uno dei Comuni “ad elevata tensione abitativa”, è prevista una riduzione del 30% della base imponibile sulla quale calcolare l’imposta di registro.

Il versamento per la prima annualità non può essere inferiore a 67 euro. La registrazione del contratto è un obbligo del proprietario, mentre il pagamento dell’imposta di registro è un obbligo in solido tra proprietario e conduttore. Sul deposito cauzionale versato dall’inquilino non è dovuta l’imposta di registro, ma se il deposito è pagato da un terzo estraneo al rapporto di locazione, va versata l’imposta nella misura dello 0,50%.

Per i contratti che durano più anni si può scegliere di pagare al momento della registrazione l’imposta dovuta per l’intera durata del contratto (2% del corrispettivo complessivo) oppure di versare l’imposta anno per anno (2% del canone relativo a ciascuna annualità, tenendo conto degli aumenti Istat) entro 30 giorni dalla scadenza della precedente annualità.

Se il contratto viene disdetto prima del tempo e l’imposta di registro è stata versata per l’intera durata, spetta il rimborso dell’importo pagato per le annualità successive a quella in cui avviene la disdetta anticipata del contratto. Anche per la proroga del contratto di locazione di immobile a uso abitativo è possibile pagare l’imposta in unica soluzione oppure anno per anno.

Per le risoluzioni e le cessioni senza corrispettivo dei contratti di locazione e sublocazione di immobili urbani con durata di più anni, l’imposta si paga nella misura fissa di 67 euro. Negli altri casi, l’imposta si applica ai canoni ancora dovuti nella misura del 2% o dello 0,5% se si tratta di fondi rustici.

Per quanto riguarda l’imposta di bollo, per ogni copia da registrare, è pari a 16 euro ogni 4 facciate scritte del contratto e, comunque, ogni 100 righe.

Come si pagano le imposte
Se la registrazione è richiesta in ufficio, l’imposta di registro è versata:

con il modello F24 Elementi identificativi, che deve essere presentato dai soggetti titolari di partita Iva esclusivamente con modalità telematiche, direttamente o attraverso gli intermediari abilitati, utilizzando i servizi online dell’Agenzia delle Entrate e del sistema bancario e postale; i soggetti non titolari di partita Iva possono presentare il modello anche presso banche o uffici postali;
richiedendo all’ufficio delle Entrate l’addebito dell’importo sul proprio conto corrente, utilizzando il modello richiesta di addebito su conto corrente.
L’imposta di bollo è assolta mediante l’utilizzo dei contrassegni telematici da acquistare in data non successiva a quella di stipula. In caso di pagamento dell’imposta di registro con richiesta di addebito è possibile assolvere con tale modalità anche l’imposta di bollo.

Se la registrazione è richiesta per via telematica, mediante i servizi telematici dell’Agenzia, il pagamento delle imposte, di registro e di bollo, è effettuato con addebito su c/c bancario o postale.

Scelta tra mutuo a tasso fisso o variabile, cosa valutare

Nel momento in cui bisogna accendere un mutuo e scegliere tra tasso fisso o variabile è importante considerare tutti i vantaggi e gli svantaggi. Vediamo come orientarsi e fare la scelta migliore.

Tasso fisso

Con il tasso fisso, il tasso di interesse resta quello fissato dal contratto per tutta la durata del mutuo.

Il vantaggio è dato dal fatto che fin dal momento della firma del contratto si conoscono gli importi delle singole rate e dell’ammontare complessivo del debito da restituire.

Lo svantaggio sta nel fatto che non è possibile sfruttare eventuali riduzioni dei tassi di mercato che dovessero verificarsi nel tempo e che per questo tipo di tasso l’intermediario potrebbe applicare condizioni più onerose rispetto al mutuo a tasso variabile.

Tasso variabile

Con il mutuo a tasso variabile il tasso di interesse può variare a scadenze prestabilite rispetto al tasso di partenza perché segue le oscillazioni di un parametro di riferimento, di solito stabilito sui mercati monetari e finanziari.

Il vantaggio è dato dal fatto che il tasso è sempre in linea con l’andamento del mercato e può rivelarsi particolarmente conveniente.

Lo svantaggio sta nel fatto che, in base alle oscillazioni del parametro di riferimento, le rate possono aumentare.

Tasso variabile con Cap

Un’alternativa è rappresentata dal mutuo a tasso variabile con Cap. Il mutuo a tasso variabile con Cap è un mutuo il cui tasso di interesse varia in base all’andamento del parametro di riferimento, che è l’Euribor, ma senza poter superare una soglia prefissata, ossia il Cap, che determina l’importo massimo delle rate. Il tetto massimo, oltre il quale il tasso non può salire, viene fissato all’atto della firma del contratto.

Leasing immobiliare, per le abitazioni salta tutto se non si pagano 6 rate

Con il ddl Concorrenza, di recente approvato dal Senato, arrivano novità anche sul fronte del leasing. Salta tutto se non si pagano 4 rate, che diventano 6 nel caso ci si riferisca a immobili non destinati a prima casa. Il provvedimento estende a tutti i tipi di finanziamento la stretta contenuta nella legge di Stabilità 2016.

Come evidenziato da Italia Oggi, il leasing è il contratto con il quale la banca o l’intermediario finanziario si obbliga ad acquistare o a far costruire un bene su scelta e secondo le indicazioni dell’utilizzatore, che ne assume tutti i rischi, anche di perimento, e lo fa mettere a disposizione per un dato tempo verso un determinato corrispettivo. Il canone tiene conto del prezzo di acquisto o di costruzione e della durata del contratto.

Alla scadenza del contratto l’utilizzatore ha diritto di acquistare la proprietà del bene a un prezzo prestabilito oppure, in caso di mancato esercizio del diritto, ha l’obbligo di restituirlo.

Si parla di grave inadempimento quando l’utilizzatore non paga almeno 6 canoni mensili o 2 canoni trimestrali anche non consecutivi o un importo equivalente per i leasing immobiliari, oppure 4 canoni mensili anche non consecutivi o un importo equivalente per gli altri contratti di locazione finanziaria.

In caso di risoluzione del contratto per l’inadempimento dell’utilizzatore, il concedente ha diritto alla restituzione del bene. C’è un conguaglio a favore dell’utilizzatore, che si calcola considerando il prezzo ricavato dalla vendita o dalla diversa destinazione del bene al quale bisogna sottrarre i canoni scaduti e non pagati fino alla data della risoluzione, i canoni a scadere, il prezzo pattuito per l’esercizio dell’opzione finale di acquisto, le spese anticipate per il recupero del bene, la stima e la sua conservazione per il tempo necessario alla vendita.

Nel caso in cui la differenza sia negativa, il ddl Concorrenza prevede che il debito rimane in piedi – non si estingue con la vendita del bene – e la società di leasing può agire su altri beni del debitore.

In merito al valore del bene, il ddl Concorrenza parla di valori risultanti da pubbliche rilevazioni di mercato elaborate da soggetti specializzati. In mancanza di esse, è necessario nominare un perito scelto di comune accordo.

Le regole sull’inadempimento non si applicano al leasing immobiliare per la prima casa. La legge 208/2015 ha stabilito precise tutele, tra cui la sospensione del pagamento dei canoni fino a 12 mesi, su richiesta dell’utilizzatore, in caso di perdita del lavoro anche non subordinato e la possibilità di rinegoziazione al termine della sospensione.

Novità in arrivo per i contratti di locazione transitori

Novità in arrivo nel mondo degli affitti transitori per studenti e lavoratori fuori sede. In un decreto pubblicato in questi giorni, infatti, è stata attuata la convenzione firmata tra le associazioni di categoria dei proprietari di immobili e i sindacati degli inquilini. Da oggi, stando alla nuova legge, è possibile dare il via agli accordi locali che guideranno la stipula dei contratti nelle città sedi di università e nei comuni vicini. L’obiettivo è la lotta al sommerso, agevolando i proprietari che optano per i canoni concordati e i prezzi calmierati con sconti e risparmi fiscali.

Le condizioni previste dagli accordi, per rientrare nella categoria di chi affitta a canone concordato sono diverse: innanzitutto bisogna utilizzare esclusivamente le tipologie contrattuali previste negli accordi locali, la durata deve essere compresa tra un minimo di sei mesi e un massimo di tre anni e il canone non deve superare la soglia stabilita dagli accordi locali.

Nel decreto, di fatto, è stato stabilito ciò che gli accordi locali fra proprietari e inquilini dovranno regolamentare. In ogni città dovrà essere fissata una fascia di prezzo compresa fra un minimo e un massimo per il canone di locazione. In secondo luogo si stabiliscono le motivazioni per cui sarà possibile optare per questo tipo di contratto, che è possibile stipulare solo con studenti, lavoratori in mobilità, apprendistato, giovani in cerca di lavoro o che stanno seguendo corsi di formazione professionale. L’imposta di registro è fissata al 2% annuale e viene calcolato solo sul 70% del canone complessivo. Vale anche per questi tipi di contratto la formula di cedolare secca con l’aliquota al 10% fino a tutto il 2017.

Le tasse da pagare per l’acquisto di una casa da un privato o da un’impresa

Chi acquista un immobile adibito ad abitazione principale può usufruire di importanti agevolazioni fiscali. Ma cosa succede nel caso si compri una casa senza questi benefici? Che si dovrà corrispondere delle imposte che dipendono da diversi fattori e variano a seconda che il venditore sia un “privato” o un’impresa.

Tasse acquisto seconda casa 2017
Se il venditore è un’impresa, la regola generale è che la cessione è esente da Iva. In questo caso, quindi, l’acquirente dovrà pagare:

l’imposta di registro in misura proporzionale del 9%
l’imposta ipotecaria fissa di 50 euro
l’imposta catastale fissa di 50 euro.
Si applicherà invece l’Iva nei seguenti casi:

alle cessioni effettuate dalle imprese costruttrici o di ripristino dei fabbricati entro 5 anni dall’ultimazione della costruzione o dell’intervento oppure anche dopo i 5 anni, se il venditore sceglie di assoggettare l’operazione a Iva (la scelta va espressa nell’atto di vendita o nel contratto preliminare)
alle cessioni di fabbricati abitativi destinati ad alloggi sociali, per le quali il venditore sceglie di sottoporre l’operazione a Iva (anche in questo caso, la scelta va espressa nell’atto di vendita o nel contratto preliminare).
In questi casi, l’acquirente dovrà pagare:

l’Iva al 10% (per le cessioni e gli atti di costituzione di diritti reali di case di abitazione (anche in corso di costruzione) classificate o classificabili nelle categorie catastali diverse da A/1, A/8 e A/9, qualora non sussistano i requisiti per fruire delle agevolazioni “prima casa”, ovvero l’Iva al 22% per le cessioni e gli atti di costituzione di diritti reali aventi a oggetto immobili classificati o classificabili nelle categorie A/1, A/8 e A/9
l’imposta di registro fissa di 200 euro
l’imposta ipotecaria fissa di 200 euro
l’imposta catastale fissa di 200 euro.
Se il venditore è un privato, l’acquirente dovrà pagare:

l’imposta di registro proporzionale del 9%
l’imposta ipotecaria fissa di 50 euro
l’imposta catastale fissa di 50 euro.
In ogni caso (acquisto da impresa o acquisto da privato), le imposte di registro, ipotecaria e catastale sono versate dal notaio al momento della registrazione dell’atto.

Agenzia delle Entrate

Perché si sceglie di comprare o vendere in nuda proprieta’?

Quasi l’80% delle persone che acquistano un immobile in nuda proprietà pensa a un investimento a lungo termine, mentre poco più del 21% lo considera un’abitazionedove vivere in futuro o dove far abitare i propri figli. A dirlo è un’analisi del franchising Tecnocasa condotta sulle agenzie del gruppo.

Perché si compra in nuda proprietà

Il campione esaminato evidenzia che il 79,0% degli acquisti di questo tipo è finalizzato all’investimento a lungo termine e il 21,0% riguarda l’abitazione principale. Gli acquirenti hanno un’età compresa tra 35 e 54 anni nel 64,2% dei casi, mentre i proprietari hanno un’età superiore a 64 anni nel 77,5% dei casi.

Nel 2015 la percentuale di acquisti per investimento si attestava al 77,2%; mentre il confronto con il 2014 registra un aumento di ben 8,1 punti percentuali. Due anni fa la componente di acquisti per investimento si attestava infatti a 70,9%, a conferma di una costante crescita della percentuale di acquisti per investimento sulla nuda proprietà.

Perché si vende in nuda proprietà

L’analisi punta poi l’obiettivo sulle motivazioni che spingono i proprietari a vendere con la formula della nuda proprietà: la maggior parte dei venditori (85,2%) lo fa per reperire liquidità e quindi per mantenere un certo tenore di vita, oppure per far fronte ad esigenze legate all’avanzare dell’età e a volte per sostenere i figli nell’acquisto della casa; nel 12,3% dei casi si cerca di migliorare la propria qualità abitativa.

Emerge inoltre che le tipologie maggiormente scambiate con la formula della nuda proprietà sono i trilocali con il 30,7% delle preferenze a parimerito con i quattro locali, anch’essi scelti dal 30,7% degli acquirenti.

L’indagine effettuata sugli immobili presenti sul portale mostra che sono proposti circa 200 immobili con la formula della nuda proprietà (dati al 28.02.2017), con maggior concentrazione nel Lazio e a seguire nelle regioni Campania, Lombardia e Piemonte.Le tipologie in nuda proprietà sono costituite principalmente da appartamenti di due locali, tre e quattro locali, non mancano soluzioni indipendenti, come ville o porzioni di ville.

Mutui, le offerte per accendere un mutuo fino al 100% del valore dell’immobile

Chi vuole accendere un mutuo sfruttando delle condizioni favorevoli, prima di un possibile rialzo dei tassi, puo’ approfittare delle ultime offerte degli istituti di credito per l’acquisto di una prima casa. Se le banche aderiscono al Fondo di Garanzia prima casa o, se si posseggono determinati requisiti, è possibile ottenere un loan to value fino al 100%.

Vediamo quali sono le proposte più vantaggiose per chi vuole accendere un mutuo a marzo 2017

Il Gran Mutuo Casa Semplice di Cariparma – finanziamento assistito dalla garanzia statale del fondo prima casa per il 50% della quota capitale. E’ disponibile sia a tasso fisso che variabile e ha una durata da 5 a 30 anni. Vengono offerte due opzioni di flessibilità alternative: la sospensione temporanea del pagamento della quota capitale e una variazione sulla durata del piano di rimborso.

Mutuo Up di Banca Intesa – Consente di ottenere entro 12 mesi dalla stipula del contratto un finanziamento ulteriore fino al 10% in più della cifra erogata inizialmente, con le stesse condizioni di tasso. La cifra finanziata non dovrà comunque nel totale superare le percentuali prefissate da contratto, ossia fino al 95% del valore dell’immobile o fino al 100% se il richiedente ha meno di 35 anni.

S&P, nel prossimo biennio crescita zero dei prezzi delle case e rallentamento delle transazioni

In Italia un’economia debole terrà i prezzi bassi. A dirlo il rapporto S&P Global Ratings. Se in molti Paesi europei l’attività del mercato immobiliare residenziale continuerà a crescere nel 2017, grazie a tassi ancora molto favorevoli e alla ripresa economica in atto, nel nostro Paese si stima una crescita zero dei prezzi delle case per i prossimi due anni, a causa delle incertezze circa le prospettive economiche e politiche. Probabile anche un rallentamento delle transazioni, a partire dalla seconda parte dell’anno, a causa del lieve aumento dei tassi sui mutui.

Secondo le previsioni dagli analisti di S&P Global Ratings, si potrà osservare un aumento dei prezzi delle case nella maggior parte dei mercati europei, anche se con guadagni più lenti, a causa dell’aumento dell’inflazione e pressioni esterne sulla crescita. Il mercato immobiliare residenziale italiano, invece, risulta essere il più debole, con una crescita zero dei prezzi delle case per i prossimi due anni, a causa delle incertezze circa le prospettive economiche e politiche.

S&P Global Ratings

S&P Global Ratings

Il rapporto ha evidenziato che, anche se l’economia ha mostrato una certa capacità di recupero dopo il referendum di dicembre, rimangono notevoli incertezze in merito alle prospettive economiche e politiche, sul modo in cui il nuovo governo cerca di affrontare le questioni urgenti, come la crisi bancaria e le riforme elettorali. La tempistica sulla ricapitalizzazione di Monte dei Paschi non è del tutto chiaro, così come la prospettiva di nuove elezioni entro la fine dell’anno.

In questo contesto volatile, gli ultimi indicatori economici hanno dato segnali contrastanti. E le previsioni non parlano di un mercato immobiliare particolarmente forte. Nel 2016 si è assistito a una ripresa delle compravendite, ma i prezzi sono rimasti bassi. Per quest’anno gli analisti di S&P si attendono un andamento simile, con un rallentamento delle transazioni nella seconda parte del 2017 e nel 2018, a causa del lieve aumento che potrebbero subire i tassi di interesse, dopo aver toccato il minimo storico.

Legge di stabilità 2017: tutte le agevolazioni per la casa

Con uno sprint finale dovuto alle dimissioni dell’ex premier Matteo Renzi, a dicembre il Parlamento ha dato il via libero definitivo alla legge di stabilità per il 2017. La manovra economica del 2017, ormai divenuta legge, contiene delle importanti agevolazioni che interesseranno chi nel corso di quest’anno deciderà di acquistare, ristrutturare o mettere in sicurezza una casa. Vediamo quali sono le misure già esistenti che sono state prorogate e le novità.

Seconda casa in montagna: la situazione del mercato immobiliare in Valle D’Aosta, Piemonte, Trentino Alto-Adige e Veneto

Nella prima parte del 2016 il mercato immobiliare della seconda casa in montagna segnala ancora una leggera contrazione, registrando un -1,2% nei primi sei mesi del 2016. Ma le compravendite sembrano essere in ripresa ed è tornata la volontà di acquisto anche tra gli investitori. A dirlo l’analisi del nostro ufficio studi , che fotografa la situazione regione per regione.

Chi cerca la casa in montagna si orienta sempre su piccoli tagli in buono stato e difficilmente destina un budget superiore a 300 mila euro, a meno che non desideri acquistare una soluzione indipendente. Fondamentale la vicinanza alle piste e a zone servite. La panoramicità, così come un piccolo spazio esterno, sono elementi molto apprezzati soprattutto da chi poi utilizza l’abitazione anche d’estate.

Dall’analisi sociodemografica realizzata sulle varie compravendite emerge che l’acquirente tipo di casa vacanza in montagna ha un’età compresa tra 35 e 54 anni (72,4%) ed è coniugato (74,8%). Acquista prevalentemente bilocali (32,2%), seguiti dai trilocali (23,9%). Solo nel 22,6% dei casi fa mutuo.

Il mercato delle locazioni invernali è molto legato alle previsioni meteo e alla presenza della neve. Dopo un 2015 caratterizzato da poca neve, le prospettive per il 2016 sembrano migliori. Alcuni impianti a fine novembre erano già aperti (in Trentino e in Val d’Aosta)  e per questo è già iniziata la ricerca della casa in affitto per la stagione invernale.