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Mutui: nel I Semestre cresce l’importo medio richiesto

Quanto chiedono in media le famiglie italiane per il mutuo? A che età si compra casa?

Il Barometro CRIF ha analizzato le richieste di nuovi mutui e surroghe nel primo semestre del 2017 e i dati dell’indagine mostrano un trend ancora in crescita per gli importi richiesti dalle famiglie italiane per i mutui. L’importo medio ha raggiunto quota 125.000 euro, un aumento del 2,00% rispetto al giugno del 2016.

Per quanto riguarda l’importo medio richiesto, i segnali registrati sono incoraggianti: l’analisi del Barometro CRIF ha evidenziato che nel mese di giugno appena concluso il valore medio richiesto è stato di 127.000 Euro. Questo dato è decisamente superiore a quello registrato nel giugno 2016, quando era risultato pari a 123.000 euro.

Il numero delle richieste di mutui e surroghe è diminuito del 5,7%, un dato che si confronta però con un primo semestre 2016 che aveva riportato picchi di volumi; in particolare nel mese di giugno 2017 si è registrato un -7,8% di mutui richiesti, probabilmente a causa del rallentamento delle surroghe in atto da inizio anno.

Aumenta la durata dei mutui.

A fronte di una richiesta mutuo, la durata media è compresa tra i 16 e i 20 anni, scelta dal 24,2% di chi ha compilato un’istruttoria.
A crescere, però, sono le richieste con piani di rimborso che vanno oltre i 20 anni, le quali aumentano del 2%. Questo dato va letto nell’ottica di una maggiore incidenza delle richieste di nuovi mutui rispetto alle surroghe (che per loro natura hanno una durata inferiore). Un segnale, inoltre, della necessità di chi chiede il finanziamento di adottare una soluzione che incida il meno possibile sul bilancio familiare.

Si compra casa tra i 35 e i 44 anni, ma aumentano gli over 45.

La rilevazione del CRIF si sofferma anche sull’età media del mutuatario: si conferma la predominanza della fascia compresa tra i 35 e i 44 anni, con una quota pari al 35,5% del totale. Le richieste di mutuo degli under 44 sono diminuite dello 0,6% rispetto al dato di giugno 2016; un calo bilanciato dal +0,5% registrato nella fascia di età tra i 45 e i 54.

Per Simone Capecchi, Executive Director di CRIF: “La diminuzione del livello rischio di credito ed il perdurare di condizioni ancora estremamente espansive della politica monetaria, sono fattori che aiuteranno lo sviluppo degli impieghi e dei mutui immobiliari.
Le aziende di credito hanno assistito ad un ottimo semestre per il segmento immobiliare nel nostro Paese, con transazioni e forte interesse da parte degli investitori esteri. Raccomandiamo quindi di sfruttare questa favorevole fase espansiva del mercato, interpretando al meglio anche le nuove tecnologie “digital” con cui sviluppare proposte commerciali integrate per l’acquisto casa con un modello open bank”

E’ possibile avere un mutuo al 100 per cento del valore della casa?

Non troppo spesso si dice, ancor più raramente si fa. Non sono molti gli istituti di credito che concedono finanziamenti pari al 100% del valore di un immobile. L’estrema facilità con la quale, in epoca pre-crisi, negli Stati Uniti si elargiva un ammontare anche superiore a quello al quale erano stimate le case non ha mai davvero attecchito nelle condotte più prudenti delle banche nostrane.

Eppure è stato nell’ottobre 2014, quindi quando la fase più acuta della “tempesta perfetta” si era già abbattuta sul sistema finanziario che il mutuo 100% ha fatto la sua comparsa in Italia come prodotto specifico. Prima esisteva già con una sorta di “aggiramento” delle norme: la copertura integrale si otteneva, infatti, sovrastimando il valore dell’immobile che ne era oggetto.

La legge, in effetti, prevederebbe che il finanziamento erogato per l’acquisto di una prima casa non superi l’80% del valore del bene posto a garanzia. Per elevare tale percentuale occorre fornire garanzie aggiuntive, normalmente sotto forma di polizza fidejussoria. Vale a dire che ci deve essere un garante, che con la propria firma rafforzi la “solvibilità” del debitore.

Mutui al 100 per cento 2017
Una richiesta spesso avanzata da chi gestisce i dossier anche in caso ci siano in ballo percentuali inferiore nella concessione del mutuo, specialmente a fronte di redditi futuri non sicuri al 100% e non sufficientemente elevati. Ma, in questo caso, c’è un prerequisito che in altri casi non è richiesto: per l’accensione di tale tipo di mutuo è “consigliabile” essere dotati di doppio reddito familiare, preferibilmente derivante da contratto a tempo indeterminato. Per quanto, se di stipula successiva all’entrata in vigore del jobs act, anch’esso non dà proprio “sicurezza eterna”.

Mutui al 100 Intesa San Paolo
Mutuo Domus di Intesa Sanpaolo, uno dei pochi strumenti a mettere nero su bianco la possibilità di arrivare a un’erogazione pari al 100% del valore della perizia, è offerto anche a chi è “a tempo determinato da più di 6 mesi, con almeno 4 mesi di validità residua dopo la stipula del mutuo e aver lavorato continuativamente negli ultimi 18 mesi”.

Almeno sulla carta. Che, poi, si arrivi davvero a concedere l’intera cifra non è scontato. In assenza di statistiche specifiche, a dire che oggi un mutuo 100% appartiene più al mondo delle utopie che a quello del reale è Giuseppe Mermati, esperto di banche e finanza dell’Unione nazionale consumatori. “I nostri rapporti con l’Abi – dice – sono quasi quotidiani. Mi sento di escludere che i grossi istituti offrano finanziamenti che coprono l’intero importo dell’acquisto”.

Mutui al 100 per cento banche
Di fronte alle difficoltà a incassare che generano le enormi sofferenze nelle quali è impelagato il sistema bancario italiano “c’è una grande prudenza. Può capitare che qualche piccola cassa di risparmio, su base personale, decida di concedere finanziamenti così, ma di regola ciò non avviene”. Per Mermati “più facile trovare qualche finanziaria che offra prestiti al 100%, ma in quei casi è bene stare molto attenti alle possibili condizioni capestro inserite nel contratto”. Anche perché “diciamoci la verità, soldi in giro ce ne sono. Ma ad avere più liquidità e la necessità di reinvestirla, spesso sono coloro che realizzano proventi illeciti”.

Mutuo 100 per cento Unicredit
Il target dei mutui al 100% sono giovani, la stessa informativa di Intesa Sanpaolo riferisce che per fare una richiesta del genere occorre avere meno di 35 anni. Bisogna averne meno di 40 per accedere a Muto Valore Italia Giovani di Unicredit.

Si tratta normalmente di soggetti per lo più dotati di inferiore capacità negoziale. D’altra parte perché chiedere la cifra intera per comprare casa se non perché non si ha disponibilità alcuna per fornire un anticipo? Una risposta “alternativa” potrebbe essere il livello così basso dei costi dei mutui che possa far ritenere possibile investire in qualcosa di più redditizio degli interessi pagati sul prestito ottenuto ciò che si ha da parte.

Ma, in caso di mutuo al 100%, non si deve pensare che si possano ottenere gli stessi spread destinati a chi chiede l’80 o addirittura il 50 per cento della somma. Laddove, almeno sulla carta, si può accedere al mutuo per l’integrale spesa per l’acquisto, il differenziale si alza tra lo 0,50 e l’1 per cento rispetto ai tassi offerti per finanziamenti più contenuti.

Mutui, è arrivata la fine dei tassi fissi “super vantaggiosi”?

Chi vuol chiedere un mutuo per comprare casa deve affrettarsi. Sembra infatti che stia volgendo al termine il tempo dei tassi fissi ai minimi storici. Gli indici di riferimento, già in rapida ascesa da settembre 2016, hanno infatti portato a una sensibile revisione a gennaio 2017 dei tassi di offerta sui mutui a tasso fisso.

Secondo la consueta bussola di Crif e Mutuisupermarket per una operazione di mutuo di 140.000 euro, durata 20 anni, valore immobile 220.000 euro, i migliori tassi finiti per i mutui a tasso fisso si posizionano infatti a gennaio 2017 attorno all’1,70%contro un omologo 1,55% dello scorso ottobre 2016. E tale aumento non assorbe ancora completamente l’aumento registrato degli indici IRS che, per la durata 20 anni, sono aumentati nel periodo ottobre 2016 – gennaio 2017 di ben 40 punti base(dallo 0,90% medio di ottobre all’1,30% odierno).

bussola crif

bussola crif

Le condizioni restano comunque ancora estremamente favorevoli per privati e famiglie che intendono sottoscrivere un nuovo finanziamento per l’acquisto della propria casa o per la surroga del proprio mutuo in essere. Ma, al contempo, si registrano chiaramente i primi segnali di revisione al rialzo delle offerte di mutui da parte del sistema creditizio, dopo 12 mesi di contrazioni ininterrotte.

La componente surroga sul totale delle nuove erogazioni

A livello di nuove erogazioni di mutuo attraverso il canale online, la finalità surroga continua a rappresentare circa il 56% del totale delle erogazioni anche nel quarto trimestre 2016, dopo essere arrivata a spiegare anche il 65% del totale erogati nel terzo trimestre 2015. Sul canale tradizionale, invece, il peso delle surroghe si è attestato intorno al 25%, in progressiva contrazione dopo il picco degli anni precedenti.

Sui prossimi trimestri si attende una ulteriore riduzione del peso della componente surroga, da ricondursi da un lato alla continua riduzione del bacino di potenziali mutuatari interessati a rottamare il mutuo, dall’altro al progressivo aumento dei tassi IRS iniziato a settembre 2016 e quindi dei tassi finiti per i mutui di surroga a tasso fisso, mutui che oggi sull’online spiegano la gran parte delle nuove operazioni di surroga.

Bussola Crif

Bussola Crif

 

Importi richiesti ed erogati dei nuovi mutui

Dopo trimestri caratterizzati da un atteggiamento di cautela da parte dei nuovi mutuatari, tornano a crescere gli importi medi richiesti dei nuovi mutui: se nel quarto trimestre 2015 l’importo medio si assestava attorno ai 119.500 euro, nel quarto trimestre 2016 l’importo medio cresce e raggiunge i 124.851 euro.

Parallelamente si registra un leggero aumento anche degli importi medi dei mutui erogati, che passano dai 111.000 euro del primo trimestre 2016 ai quasi 114.000 euro del quarto trimestre.

Il tasso fisso è ancora il più richiesto

Lato preferenze dei nuovi mutuatari a riguardo della tipologia di tasso, nel quarto trimestre 2016 il peso del tasso fisso sul canale online spiega circa il 56% del totale delle richieste contro un 37% registrato nel terzo trimestre del 2015. A livello di sistema, le rilevazioni relative ai primi 9 mesi del 2016 evidenziano una incidenza del tasso fisso pari al 61% del totale dei mutui erogati.

Complice di tale aumento nel quarto trimestre 2016 risultano essere tassi finiti per i mutui a tasso fisso stabili e ancora prossimi ai minimi storici, nonostante indici di riferimento IRS in forte aumento da settembre 2016 (+0,40% nel periodo settembre 2016 – gennaio 2017) e il peso delle nuove richieste di mutuo con finalità surroga, che sul canale online risultano essere nel 77% dei casi a tasso fisso.

Lato mercato immobiliare, nel quarto trimestre 2016 si registra una ulteriore riduzione dei prezzi al mq degli immobili residenziali forniti in garanzia al mutuopari a -3,3%.

Analizzando le diverse tipologie di immobili residenziali, nel quarto trimestre 2016 il prezzo/mq per gli immobili usati registra una contrazione superiore, pari al -7,1%,mentre il prezzo/mq dei nuovi immobili subisce una riduzione del -2,0%.

Approfondendo il trend dei prezzi/mq sul quarto trimestre 2016 a livello geografico, la contrazione maggiore si registra nel centro Italia con un -5,9% rispetto al quarto trimestre 2015, mentre nel nord est e nord ovest si registra rispettivamente un -2,5% e -2,6% e nel sud e isole un -2,9%.

Osservando i 12 mesi del 2016, il prezzo/mq degli immobili oggetto di garanzia di mutuo ipotecario risulta diminuire quindi del -3,3% rispetto al 2015, facendo registrare sul periodo 2010/2016 una riduzione media dei prezzi/mq degli immobili pari a ben il -19,0%.

Un mercato ancora estremamente favorevole

“Nonostante i tassi inizino a segnare una lenta tendenza al rialzo, il contesto di mercato rimane estremamente favorevole alla sottoscrizione di nuovi finanziamenti casa, con offerte mutuo sempre molto competitive e banche che continuano a investire sul prodotto con politiche commerciali aggressive – commenta Stefano Rossini, Amministratore e Fondatore di MutuiSupermarket.it. La domanda di nuovi mutui chiude infatti l’anno 2016 in accelerazione con un +21% su dicembre e un + 13% a livello annuo. 

“Non è detto però che tali condizioni per certi versi ottimali siano destinate a rimanere invariate anche sui prossimi mesi. In questo senso, sarà necessario monitorare l’evolversi dei tassi di offerta sui mutui e dei prezzi immobiliari per verificare la sostenibilità della crescita della domanda registrata negli ultimi mesi e quindi le prospettive di sviluppo del mercato mutui sull’anno appena iniziato.”

Rischiosità dei mutui a livello più basso

Un fenomeno interessante che ha caratterizzato tutto il 2016 è stato sicuramente il lento ma progressivo calo del tasso di default dei mutui immobiliaridichiara Stefano Magnolfi, Direttore Real Estate Services di CRIF –. A settembre 2016 la rischiosità dei mutui ha infatti raggiunto l’1,4%, il livello più basso osservato negli ultimi 4 anni. Questo andamento, che ha caratterizzato non solo i mutui ma tutto il comparto del credito alle famiglie (prestiti finalizzati e personali), può essere spiegato da molteplici fattori.

“In buona parte a contribuire alla riduzione della rischiosità del credito sono state le banche stesse, che hanno iniziato ad adottare politiche di selezione più attente nel tentativo di evitare ulteriori crediti deteriorati in futuro. Inoltre, hanno di certo contribuito anche il livello dei tassi di interesse, che si sono mantenuti bassi per tutto il periodo di osservazione, l’aumento tendenziale del reddito pro-capite e la possibilità di rinegoziare le condizioni del prestito, che ha agevolato le famiglie a rendere più sostenibile il proprio debito

Dl salva banche, emendamento per vietare l’attività di intermediazione immobiliare

Crescono le adesioni all’emendamento presentato dal senatore Vincenzo Gibiino, presidente dell’Osservatorio parlamentare del mercato immobiliare, al dl salva banche per proibire agli istituti di credito di esercitare l’attività di intermediazione immobiliare. L’appello a tutte le forze politiche era giunto dalla Fiaip, da tempo impegnata nella lotta contro la concorrenza delle banche.

“Se le banche godono  di aiuti di Stato, devono continuare a fare le banche e non possono mettersi a fare le agenzie immobiliari“, aveva sottolineato Paolo Righi, Presidente Nazionale Fiaip. “Oggi è necessario rafforzare la totale separazione tra il settore del credito e quello immobiliare, anche a fronte del circuito dell’ “erogazione del credito – patto marciano – agenzie immobiliari” e dell’aumento del potere di pressione sui consumatori in ragione dei nuovi vantaggi economici che hanno gli stessi istituti di credito”.

Dopo l’appello della Fiap, il Presidente dell’Osservatorio Parlamentare del Mercato immobiliare, Vincenzo Gibiino e il senatore Antonio D’ali, hanno presentato un emendamento al decreto, ora al vaglio del Senato. A questo si sono aggiunte le adesioni di altri senatori e senatrici.

La proposta della Fiaip é mutuata dall’Omnibus Appropriations Act, firmato nel 2009  dall’ex Presidente Usa Barack Obama che proibisce in modo permanente alle banche di entrare nel settore dell’intermediazione immobiliare per evitare concentrazioni anticoncorrenziali a scapito dei consumatori e per evitare rischi di conflitto di interesse nelle decisioni sui prestiti bancari .

 

Mutui, a novembre +13,2% le richieste di nuovi finanziamenti e surroghe

Crescono ancora le richieste per nuovi mutui e surroghe. Come rilevato dal Barometro Crif, il mese di novembre ha fatto registrare un nuovo incremento, pari a +13,2% rispetto allo stesso mese del 2015, del numero di interrogazioni sul Sistema di Informazioni Creditizie di Crif relative a richieste di nuovi mutui e surroghe (vere e proprie istruttorie formali, non semplici richieste di informazioni o preventivi online) da parte delle famiglie italiane.

Il risultato di novembre porta a una crescita nell’aggregato dei primi 11 mesi del 2016 pari a +12,7% rispetto al pari periodo del 2015, consolidando il progressivo recupero verso i volumi pre-crisi. Tuttavia, allargando il confronto agli anni precedenti, emerge ancora un saldo negativo rispetto al biennio 2009-2010.