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Certificato di agibilità di un immobile: che cos’è e a cosa serve

Il documento attesta che un determinato immobile possiede le condizioni di sicurezza, igiene, salubrità e risparmio energetico definite dalla normativa vigente

Che cos’è il certificato di agibilità di un immobile? A cosa serve e cosa è cambiato nel tempo? Per fare un po’ di chiarezza sul tema, idealista/news ha rivolto qualche domanda all’ingegnere Vincenzo Madera, dello Studio Madera. Vediamo dunque in cosa consiste questo documento, chi lo rilascia e perché è importante.

Che cos’è il certificato di agibilità?

“Secondo l’art. 24 del Testo Unico sull’Edilizia, il certificato di agibilità è un documento tramite il quale si attesta che un determinato immobile, a seguito dell’edificazione o di determinati interventi, possegga le condizioni di sicurezza, igiene, salubrità e risparmio energetico definite dalla normativa vigente e che sia stato realizzato secondo quanto indicato nel progetto”.

Cosa è cambiato nel tempo?

“L’agibilità è diventata obbligatoria nel 1934, con il Regio Decreto n. 1265, quando il Podestà (oggi Sindaco) doveva autorizzare e rendere abitabili le costruzioni eseguite in conformità al progetto approvato, che avessero i muri convenientemente prosciugati e che non fossero insalubri. È possibile trovare dei riferimenti ad autorizzazioni ‘simili’ anche precedentemente al 1934.

L’agibilità del 1934 era una semplice autorizzazione sanitaria e non edilizia. La svolta avviene nel 1967 con la legge Ponte che introduce la dichiarazione di abitabilità o di agibilità.

Nel 2001, con il Testo Unico sull’Edilizia 380/2001, viene abolita l’abitabilità e dal 2013, il certificato non viene più concesso dal Comune, ma viene sostituito da un’autocertificazione: l’attuale SCA, segnalazione certificata di agibilità.

Nel tempo, questo documento, oltre a cambiare dicitura, ha incrementato la sua valenza edilizia e urbanistica. All’inizio si trattava di una semplice prassi, dopodiché gli allegati e le attestazioni sono incrementate e oggi ha assunto un notevole valore diventando un documento essenziale per poter fruire dell’immobile”.

Perché è importante?

“Questo documento ci garantisce che l’edificio è salubre e vivibile, è ‘sicuro’ ed è conforme dal punto di vista urbanistico (non sono presenti abusi) secondo le norme vigenti al momento del rilascio dell’agibilità”.

Per quali immobili deve essere richiesto?

“Il certificato deve essere presentato per tutti gli immobili nel caso di:

a) nuove costruzioni;

b) ricostruzioni o sopraelevazioni, totali o parziali;

c) interventi sugli edifici esistenti che possano influire sulle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità e risparmio energetico”.

Chi lo rilascia e dove richiederlo?

“Essendo una segnalazione, non viene richiesta, ma viene rilasciata da un professionista abilitato, architetto, geometra o ingegnere che, sotto la propria responsabilità, dichiara la sussistenza dei requisiti di legge.

In particolare, la legge impone che, entro quindici giorni dall’ultimazione dei lavori, l’agibilità venga depositata dal titolare del Permesso di Costruire o della SCIA presso lo sportello unico per l’edilizia del Comune.

Ma, come accennavo, nella pratica è sempre il professionista incaricato delle attestazioni a consegnare il certificato in Comune”.

Cosa comporta la sua mancanza?

“Ad oggi, qualora venisse realizzato un edificio ex-novo, oppure venissero realizzati degli interventi su un fabbricato esistente che influiscano sulle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità e risparmio energetico, senza essere seguiti dal deposito del certificato di agibilità, questi immobili non potrebbero essere utilizzati”.

Sanzioni immobile abusivo, a quanto ammontano

Con la sentenza 775/19 della prima sezione del Tar Liguria è stata fatta chiarezza in merito alle sanzioni per un immobile abusivo. Vediamo quanto spiegato.

Secondo quanto disposto dalla sentenza del Tar Liguria, nel caso in cui il Comune rilevi opere abusive nell’immobile viene comminata una multa pari al doppio dell’incremento di valore realizzato in seguito alla violazione della normativa edilizia e urbanistica.

Non solo. Il proprietario deve pagare anche se il notaio non ha rilevato irregolarità al momento di stipulare l’atto di acquisto del cespite. Come evidenziato, infatti, “l’attività compiuta dall’ufficiale rogante, infatti, non esclude il potere di accertamento dell’amministrazione, che può essere esercitato anche anni dopo il compimento degli interventi realizzati senza il titolo edilizio”.

Nel caso in esame, il proprietario dell’immobile è stato condannato a pagare all’ente locale una sanzione in quanto i lavori non autorizzati hanno incrementato il valore dell’immobile in questione, almeno secondo quanto stimato dall’Agenzia delle Entrate.

Rilevare il fatto che il notaio non abbia individuato alcuna difformità edilizia o urbanistica al momento del rogito non è servito a nulla. Secondo quanto evidenziato, “l’attività del professionista non interferisce con i poteri del Comune, che non sono soggetti ad alcun termine di decadenza. E ciò perché sanzionare gli abusi edilizi costituisce un atto dovuto e vincolato alla ricognizione dei presupposti”.

Accorpamento di due unità immobiliari, si può usufruire del bonus prima casa?

Per l’acquisto e successivo accorpamento di due unità immobiliari, è possibile usufruire del bonus prima casa? A spiegarlo sono gli esperti di FiscoOggi.

E’ possibile usufruire dei bonus prima casa, anche per l’acquisto di due unità immobiliari, se, dopo la fusione delle due, l’abitazione risultante possiede tutte le caratteristiche di una abitazione principale.

Il bonus prima casa è previsto sia nel caso in cui si acquistino in contemporanea due appartamenti contigui, sia nel caso in cui venga acquistata un’unità immobiliare confinante alla casa già posseduta, allo scopo di creare un’unica unità abitativa. In quest’ultimo caso, i bonus spettano a prescindere dal fatto che l’immobile già posseduto sia stato acquistato con le agevolazioni prima casa o senza.