Mutui, è ancora il momento giusto per comprare casa

Mutui, è ancora il momento giusto per comprare casa

Mutui surroga, impazza il tasso fisso.
L’elemento di spicco dell’ultimo Osservatorio sui mutui di MutuiOnline.it è senz’altro il ritorno alla surroga. Un fatto spinto soprattutto dall’andamento dei tassi di interesse che spinge chi ha già un mutuo in essere, anche acceso da poco a tassi già vantaggiosi, a tentare di migliorarlo ulteriormente sfruttando il momento.
In media, a ottobre il tasso variabile si colloca allo 0,85% (0,86% a settembre), mentre recupera leggermente il tasso medio fisso dopo i minimi raggiunti sulla fine dell’estate e si stabilisce all’1,34% (era 1,27% a settembre). Questi i valori medi di mercato, ma i minimi sono ben più bassi, come lo 0,34% e lo 0,80% per un mutuo ventennale, rispettivamente a tasso variabile e fisso.
“Il fenomeno delle surroghe torna dopo un periodo di stallo dovuto al fatto che la possibilità di surrogare mutui di più lunga data sembrava ormai fisiologicamente estinta, – nota Roberto Anedda. – Al momento tuttavia i tassi di interesse sono particolarmente vantaggiosi, in particolare per quanto riguarda i tassi fissi, per cui chi chiede di surrogare il mutuo (quante richieste vengano poi accolte è un’altra cosa), anche se lo ha acceso da poco, lo fa con l’intento di approfittare prima possibile delle nuove condizioni”.
Nel periodo considerato oltre 7 richieste di mutui su 10 sono per surroga (70,8%, quando a inizio anno era il 38,3%), mentre dalla parte delle erogazioni si tratta della metà dei finanziamenti concessi (51,7% contro il 41,1% del primo trimestre).
“I nuovi minimi dei tassi, – aggiunge Anedda, – hanno esteso la possibilità di surroga anche a chi, fino a pochi mesi fa, godeva già di un mutuo a tasso contenuto e a coloro che finora avevano giustamente tenuto il mutuo originario a tasso variabile. Il differenziale tra tassi fissi e variabili, ormai ridotto a pochi decimi di punto, fa diventare il tasso fisso una vera e propria garanzia di mutuo a basso costo per la sua intera durata residua, per quanto lunga essa possa essere. In molti casi si tratta di persone alla loro seconda se non terza surroga. D’altronde la surroga è un’operazione completamente gratuita per legge, perché nessun costo è previsto per l’estinzione anticipata del mutuo presso la vecchia banca, per il trasferimento e persino per il notaio, incombenze tutte a carico della nuova banca”.
I mutui si cercano quindi prevalentemente a tasso fisso: oltre 9 su dieci lo sono (il 93,1% secondo l’Osservatorio) grazie anche allo scarso differenziale con i tassi variabili soprattutto sulle durate medie.
Mutui, è il momento giusto
“Il momento è favorevole e lo sarà ancora a lungo, – pronostica Anedda. – Oltre ai tassi in ribasso abbiamo infatti livelli di prezzi immobiliari che invogliano all’acquisto e lo rendono molto più accessibile che in passato. D’altro canto anche da parte delle banche si riscontra una buona disponibilità ad erogare i finanziamenti”.
Da cosa ha origine questa disponibilità degli istituti di credito, in un momento in cui l’economia non sembra particolarmente brillante? “Innanzitutto il costo opportunità di concedere credito rispetto a mantenere il denaro immobile è sempre molto basso a causa dei tassi di deposito Bce che sono stati molto ridotti, rendendo così per le banche meno svantaggioso concedere prestiti, – spiega Anedda. – Inoltre il mutuo casa, per le banche italiane, è da sempre uno dei crediti meno rischiosi: non si vede quindi alcun motivo reale per stringere i cordoni della borsa, anche perché il rapporto tra prezzi immobiliari e importi presi in prestito è tale da rendere sempre meno probabile una sofferenza nei pagamenti da parte dei mutuatari. Crediamo quindi che la disponibilità delle banche proseguirà anche per i prossimi mesi”.
Nessuna fretta quindi per chi desideri stipulare un mutuo? “Se si vuole chiedere un nuovo mutuo o una surroga non c’è fretta, – risponde Anedda, – nel senso che i tassi resteranno bassi presumibilmente anche nei primi mesi del prossimo anno. Si può forse prevedere un aumento fin sopra il punto percentuale, ma si tratta comunque di livelli di molto inferiori a quelli di alcuni anni fa. Se fretta bisogna avere, più che altro, è per iniziare quanto prima ad approfittare delle condizioni favorevoli, soprattutto per le lunghe durate, che permettono di congelare per più tempo l’attuale livello dei tassi”.
Mutui, importi chiesti ed erogati in rialzo
Secondo i dati dell’Osservatorio, la durata più gettonata è di 20 anni sia per quanto riguarda le richieste che le erogazioni (rispettivamente il 35,5 e il 37,1% del campione). Si approfitta del momento fortunato anche per chiedere somme più alte: 143.524 euro l’importo medio richiesto in questa ultima parte dell’anno, contro i 130.363 euro del primo trimestre. Lato erogazioni, il record è ancora più rimarcato e segna quota 140.101 euro (era 127.432 euro nel primo trimestre dell’anno). Quanto al Loan to value, buona parte degli italiani richiedono principalmente dal 70 all’80% del valore dell’acquisto (28,2%) e anche gli istituti di credito finanziano prevalentemente la stessa percentuale, e nella stessa misura (28,1%).

Sui mutui più giovani c’è un passaggio di tasso da variabile a fisso o una rottamazione

Tra i dati dell’ultimo Barometro Crif spunta la nuova impennata surroghe. Un trend in via di consolidamento, spiega il direttore marketing di Crif Maurizio Liuti.

Ad Ottobre, secondo l’ultimo Barometro, si è registrata una vera e propria impennata delle richieste di nuovi mutui e surroghe da parte delle famiglie italiane (dati basati su vere e proprie istruttorie formali contribuite sul Sistema di Informazioni Creditizie gestito da CRIF), con un +18,4% rispetto allo stesso mese del 2018.

“Il dato sull’aumento delle surroghe è dedotto dal numero di contratti di mutuo che vengono chiusi in anticipo rispetto alla scadenza e riaperti dagli stessi contraenti nell’arco di tre mesi, – spiega Maurizio Liuti, direttore marketing di Crif. – Quindi, pur non rilevando direttamente le surroghe, capiamo qualcosa da questo tipo di dinamica. Quel che accade è quindi che negli ultimi mesi si è verificato un recupero di questo fenomeno, spinto anche dal costo del denaro e da tassi che a partire da agosto si sono abbassati rendendo competitivo il passaggio ad altre banche”.

Si parlava tempo fa dell’esaurimento della domanda di surroghe ma a quanto pare non è così. Surrogare conviene ancora? “In effetti la dinamica è sorprendente, – replica Liuti, – perché il numero fisiologico di surroghe da contratti precedenti era praticamente esaurito da tempo; quello che sta succedendo probabilmente sui mutui più giovani è un passaggio di tasso da variabile a fisso, oppure una rottamazione anche dopo poco tempo per sfruttare spread bancari più vantaggiosi”.

A sostegno del dato relativo all’andamento delle richieste di mutui e surroghe, dall’ultima rilevazione del Barometro CRIF emerge anche il dato relativo all’importo medio richiesto, che nel mese di ottobre si è attestato a 133.600 Euro, con un incremento del +4,2% rispetto al corrispondente mese del 2018. In termini assoluti si tratta del valore più elevato fatto registrare negli ultimi 7 anni dopo il picco del giugno 2012, quando la media dei mutui richiesti era risultata pari a 133.074 Euro.

Il mutuo ha quindi sempre più spazio nella vita degli italiani?“Direi di sì. La particolarità del momento è che, mentre in precedenza la quota di mutui in sofferenza era più importante, oggi, anche alla luce della ripresa del numero di compravendite (se non dei prezzi) la quota di acquisti di casa sostenuta da un mutuo è cresciuta a circa il 60%, mentre in momenti di maggiore crisi non superava il 40%. L’altro aspetto che conferma ciò è legato al valore molto alto dell’importo medio richiesto, il maggiore degli ultimi sette anni. Occorre risalire al 2012 per trovare livelli simili; la spiegazione può essere che il costo del denaro oggi è competitivo, le banche sono maggiormente disposte ad innalzare il loan to value. La tendenza è quella di privilegiare durate lunghe, oltre i 20 anni. Famiglie e consumatori tendono ad indebitarsi maggiormente grazie al costo della rata mensile che è davvero bassa grazie all’attuale situazione dei tassi”.

Cosa si può prevedere per il mercato dei mutui in futuro?”Siamo attendisti: fino alla scorsa rilevazione pensavamo che il rialzo delle surroghe fosse un semplice rimbalzo tecnico, oggi aspettiamo un maggiore consolidamento. Si tratta infatti di un trend che va avanti da pochi mesi ma la variazione è consistente quindi pensiamo alla possibilità di un consolidamento robusto del trend”.

Tasse vendita casa, novità nella legge di bilancio 2020

Arrivano novità per le tasse sulla vendita di una casa nella legge di bilancio 2020.

Dopo la cancellazione dell’aumento della cedolare secca sul canone concordato dal 10 al 12,5% e delle imposte ipotecarie e catastali, nella legge di bilancio si nasconde un aumento dell’aliquota per chi vende casa entro cinque anni dall’acquisto/costruzione.

L’articolo 89 della legge di bilancio 2020, dedicato ai rendimenti dei beni (che dovrà essere approvato da Camera e Senato), prevede un incremento dal 20% al 26% dell’aliquota dell’imposta sostituitiva per le plusvalenze realizzate a seguito di cessioni a titolo oneroso di beni immobili acquistati o costruiti da non più di cinque anni. Secondo la legislazione vigente (la legge finanziaria del 2006) l’aliquota è del 20%.

L’applicazione di questo regime sostituitivo è facoltativa e deve essere richiesta al notaio in sede di rogito. Sostituisce la normale tassazione IRPEF che si applica sulla plusvalenza calcolata come differenza tra prezzo di acquisto o costruzione e prezzo finale di vendita.