CEDOLARE SECCA: DAL 2019 ESTESA ALL’AFFITTO DI IMMOBILI COMMERCIALI

CEDOLARE SECCA: DAL 2019 ESTESA ALL’AFFITTO DI IMMOBILI COMMERCIALI

Il regime fiscale agevolato con aliquota del 21% non sarà più limitato alle sole locazioni di natura abitativa. Si tratta di una delle novità introdotte dall’ultima Legge di Bilancio, che ha previsto l’estensione della cedolare secca anche ad alcune tipologie di immobili commerciali.

A chi si applica il regime alternativo
Sono confermate le limitazioni a cui tale agevolazione fiscale è vincolata. Esaminiamole nel dettaglio:

Oltre ai fabbricati accatastati nella categoria A (le abitazioni), possono usufruire della cedolare secca solo gli immobili C/1, quindi i negozi e le botteghe. Restano escluse le categorie C/2 (i magazzini) e C/3 (i laboratori per arti e mestieri).
La superficie dell’immobile non può essere superiore a 600 mq, pertinenze escluse.
Sono ammesse alla tassazione sostitutiva anche le relative pertinenze, purché locate congiuntamente all’immobile principale.
Il contratto di locazione deve essere stipulato nel 2019. Ma attenzione: non saranno ritenuti validi i contratti stipulati nell’anno 2019, qualora al 15 ottobre 2018 risulti già in essere un contratto non scaduto tra i medesimi soggetti e per lo stesso immobile, interrotto anticipatamente rispetto alla scadenza naturale.
La locazione non dev’essere stipulata “nell’esercizio di un’attività di impresa, o di arti e professioni”. Che cosa significa? Come per l’affitto di un immobile adibito a residenza, l’opzione della cedolare secca è ammessa solo fra privati. Società semplici, imprenditori e lavoratori autonomi sono dunque esclusi dall’ambito applicativo.
Gli indubbi vantaggi fiscali sono, infine, soggetti a limitazioni: nel periodo in cui ha effetto l’opzione per la cedolare secca l’importo del canone di locazione non può essere modificato, nemmeno sulla base degli aggiornamenti Istat. Inoltre, determinate detrazioni (spese mediche, mutui, istruzione) non possono più essere godute o comunque solo in parte.

Previsioni mercato immobiliare 2019, Nomisma: la completa ripresa è ancora lontana

Crescita del numero di compravendite, lieve aumento dell’importo complessivo dei mutui erogati e stabilità dei prezzi. È questa l’istantanea che emerge dall’anticipazione del rapporto Nomisma sulle previsioni del mercato immobiliare per 2019 e 2020.

La ripresa, quindi, sembra ancora lontana dal completarsi nel breve periodo. Come ha spiegato l’amministratore delegato di Nomisma Luca Dondi: “La tendenza resta immutata, continuerà la lenta ripresa che va avanti dai minimi del 2013, quando si toccò il peggior dato a quota 389.696 compravendite”.

La previsione di Nomisma, riguardo le compravendite per il 2019, prevede di raggiungere quota 586.412, contro le 566.057 che erano state stimate per il 2018. Ma il dato, sempre secondo le anticipazioni del report, dovrebbe crescere ulteriormente nel 2020, quando si dovrebbe toccare quota 594.694 unità.

L’aumento delle compravendite è legato a doppia mandata alla crescita complessiva del numero dei mutui erogati. Una tendenza destinata a proseguire, secondo Dondi, per il quale si passerà “dagli attuali 48,454 miliardi di euro ai 49,523 del 2019 per poi calare lievemente a 49.450 nel 2020”.

Tendenza invariata anche per quanto concerne l’andamento dei prezzi. Il centro delle grandi città, Milano in testa, sottolinea l’Ad di Nomisma “continua a generare interesse ma i prezzi sono già abbastanza elevati”. Al contrario, “nelle aree di minor pregio e nei centri meno sviluppati i prezzi invece non potranno che essere in tensione a causa della scarsa domanda”.

Casa pignorata e messa all’asta, ecco come salvarla

Accordo, sospensione e riacquisto dell’immobile. Sono queste le tre strade da percorrere per salvare la casa pignorata e messa all’asta.

Come salvare la casa dal pignoramento, l’accordo
L’accordo con i creditori, anche quando la procedura è stata avviata, permettere di bloccare l’asta e salvare la casa pignorata. Non ci sono vincoli. Le parti sono libere di formalizzare gli impegni assunti in un documento scritto, il contratto di transazione, che pone fine alla lite tramite la parziale rinuncia alle reciproche pretese.

Di solito, si parla di saldo e stralcio (il debitore può pagare solo una parte del proprio debito, purché in una o al massimo tre rate) e di dilazione (il debitore può spalmare il proprio debito in più rate).

E’ in genere il debitore a formalizzare l’offerta di transazione per il tramite del suo avvocato o personalmente. Il creditore non è tenuto a rispondere. E, salvo diversi accordi, l’avvio di una trattativa non implica la sospensione della procedura. Nel caso in cui l’accordo si concretizzi, le parti firmano il contratto di transazione e al pagamento consegue l’abbandono della procedura esecutiva da parte del creditore.

Come salvare la casa dal pignoramento, la sospensione
Quando la casa viene pignorata va all’asta. Dopo ogni tentativo di vendita andato deserto il giudice può disporre una riduzione della base d’asta del 25%. Il codice di procedura civile stabilisce poi che quando più aste vanno deserte e il prezzo si abbassa tanto da non consentire la soddisfazione dei creditori, il giudice dispone la chiusura anticipata dell’esecuzione forzata. Di solito, affinché i giudici consentano la liberazione dell’immobile, è necessario scendere ad almeno un terzo del valore della casa rispetto alla perizia eseguita dal consulente.

Bisogna però ricordare che il decreto banche del 2016 ha introdotto un tetto massimo alle vendite giudiziarie: quattro, con la possibilità di decurtare fino a metà il prezzo di vendita. Dopo il tesso massimo stabilito, se la vendita all’asta non ha avuto successo, il pignoramento immobiliare si estingue.

Come salvare la casa dal pignoramento, il riacquisto
Il proprietario della casa pignorata non può presentare offerte di acquisto del proprio bene, ma il coniuge, i figli, i parenti più o meno prossimi o i conoscenti del soggetto esecutato possono presentare offerte di acquisto della casa pignorata, purché non risulti che essi agiscono per conto del debitore e nel suo stesso interesse.